28 janvier 2022

Bail à construction – Cession simultanée au profit d’un même acquéreur des biens et droits du bailleur et du preneur

  • Bertrand Jouanneau
  • Franck Hallel

Dans un arrêt récent du 29 décembre 2021, le Conseil d’Etat rappelle les conséquences d’une cession simultanée, réalisée avant le terme d’un bail à construction, des biens et droits d’un bailleur et d’un preneur au profit d’un même acquéreur.

En application des dispositions combinées des articles 33 bis et 33 ter du code général des impôts, lorsque le prix d’un bail à construction consiste, en tout ou en partie, dans la remise gratuite d’immeubles en fin de bail, la valeur de ces derniers, calculée d’après leur prix de revient, constitue un revenu foncier perçu par le bailleur au terme du bail.

Suivant ces dispositions, l’administration fiscale a notifié au bailleur (des particuliers), un rehaussement de ses revenus fonciers au titre de l’année de cession du terrain en considérant que la cession simultanée du terrain (par le bailleur) et des constructions (par le preneur) avait d’abord eu pour effet (i) de transférer gratuitement les constructions édifiées par le preneur dans le patrimoine personnel du bailleur et (ii) que cette remise gracieuse était constitutive d’un revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu et soumise aux prélèvements sociaux.

Selon les juges du Conseil d’Etat, la cession concomitante par les parties au bail à construction du terrain et des constructions réalisées conformément audit bail au profit d’un même acquéreur produit, au regard de la loi fiscale, et quelle qu’ait été l’intention des parties, les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite du bail, et doit donc être regardée comme impliquant la remise gratuite des immeubles au bailleur préalablement à la vente, dont la valeur est imposable en tant que revenus fonciers.

Conseil d’Etat, 29 décembre 2021, n° 438856

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