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7 avril 2023

Bail commercial : précisions sur la prescription applicable au paiement de l’indemnité d’occupation en cas d’exercice du droit d’option

Par un arrêt en date du 16 mars 2023, la Cour de cassation confirme que l’indemnité d’occupation due, en cas de maintien dans les lieux, par le locataire ayant exercé son droit d’option est une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, échappant ainsi à la prescription biennale du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, le bailleur d’un bail commercial a signifié le 4 juin 2013 à son preneur un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2014. Après avoir accepté les conditions du renouvellement ainsi proposé, le preneur y a renoncé en exerçant son droit d’option le 30 juin 2015 pour quitter les lieux le 31 décembre 2015. Le bailleur a contesté l’exercice de ce droit d’option, en vain.

Les juges saisis ont confirmé la résiliation du bail commercial à compter du 31 décembre 2013. Le preneur s’étant néanmoins maintenu dans les lieux sans verser d’indemnité d’occupation pendant la période allant du 1er janvier 2014 au 14 mars 2017, le bailleur l’a assigné en paiement de cette indemnité le 2 juin 2017. Le preneur a alors soutenu que cette action en paiement de l’indemnité d’occupation était irrecevable du fait de la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du Code de commerce.

La Cour d’appel compétente a jugé l’action recevable et a condamné le preneur à payer une indemnité d’occupation, aux motifs que le preneur, qui a lui-même donné congé et s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre, ne peut plus se prévaloir du statut des baux commerciaux. Les juges du fond en ont déduit qu’il convient d’appliquer la prescription de droit commun de 5 ans et que celle-ci, qui a commencé à courir le 1er janvier 2016 (lendemain de la date d’effet de la résiliation du bail), a été valablement interrompue par l’assignation signifiée le 2 juin 2017.

La Cour de cassation a rejeté le raisonnement des juges du fond, en clarifiant la distinction de régime de l’indemnité d’occupation selon la période considérée :

– d’une part, « l’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option trouve son origine dans l’application de l’article L.145-47 du code de commerce ». A ce titre, l’action en fixation et en paiement de celle-ci est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du Code de commerce et court à compter du jour où le bailleur a pris connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de l’indemnité d’occupation ;

– d’autre part, « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option », l’indemnité d’occupation ne relève plus du statut des baux commerciaux mais du régime de droit commun, de telle sorte que l’action en paiement de cette indemnité est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, dont le délai court à compter de la même date, à savoir le jour où ce dernier est informé de l’exercice par son locataire de son droit d’option.

Ainsi, l’exercice du droit d’option par le locataire fait basculer son maintien dans les lieux dans le droit commun, de telle sorte que toute indemnité au titre d’une occupation postérieure à la date à laquelle ce droit est exercé est soumise à la prescription de droit commun (5 ans) et non à celle relative au statut des baux commerciaux (2 ans).

Cass. , 3e Civ. , 16 mars 2023, n°21-19.707

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