Le tribunal administratif de Montreuil vient d’apporter une clarification importante sur l’interprétation de la convention fiscale franco-néerlandaise en considérant que seules les sociétés détenant directement des biens immobiliers sont réputées être à prépondérance immobilière (dont la cession est imposable en France).

En l’espèce, une société néerlandaise avait cédé l’intégralité des titres d’une société d’investissement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) française qui détenait elle-même les parts de deux sociétés civiles immobilières propriétaires d’actifs immobiliers situés en France. L’administration fiscale française avait considéré que la plus-value réalisée à l’occasion de cette cession était imposable en France, en tant que gain provenant de l’aliénation de biens immobiliers situés en France, en application des dispositions combinées de l’article 244 bis A du Code général des impôts et de l’article 13 de la convention fiscale conclue entre la France et les Pays-Bas.

Le tribunal juge tout d’abord que l’administration fiscale était fondée, au regard de la loi fiscale française, à imposer la plus-value de cession en application des dispositions de l'article 244 bis A du Code général des impôts, qui assimile à des biens immobiliers les actions de SPPICAV lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société cédée.

Toutefois, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 13, 1 de la convention, seules les plus-values de cession de biens immobiliers ou de parts dans une société dont l’actif est principalement composé de biens immobiliers sont imposables dans l’Etat de situation de l’immeuble. Les juges précisent alors que ces stipulations doivent être interprétées comme limitant l'imposition dans cet Etat à l'hypothèse où l'actif est directement constitué de biens immobiliers, en l'absence de toute précision sur le caractère indirect de la détention de biens immobiliers par la société. Or, en l’espèce, la SPPICAV ne détenait pas directement les immeubles, mais via des SCI, de sorte que le lien avec les actifs immobiliers était indirect. Le tribunal juge donc que la cession n’était pas imposable en France.

Cette position est conforme à l’interprétation de l’administration fiscale néerlandaise (KG:041:2024:24) ainsi qu’aux commentaires sur le modèle de convention fiscale de l’OCDE qui prévoient une interprétation restrictive du champ d’imposition des plus-values immobilières (paragraphe 23 des commentaires sur l’article 13).

Il convient toutefois de noter que cette position semble en contradiction avec la jurisprudence du Conseil d’Etat selon laquelle la convention fiscale conclue entre la France et la Belgique ne fait pas obstacle à l’imposition en France de la plus-value réalisée par un résident belge sur la cession de parts d’une société civile immobilière française à prépondérance immobilière (Conseil d’Etat, 24 février 2020 n° 436392). Cette position a été ultérieurement réitérée par plusieurs juridictions (TA de Montreuil, 6 juin 2024, n° 2110299 - voir notre précédent article - et CAA de Paris, 13 décembre 2024, n° 23PA01692). Cette solution méritera donc d’être confirmée.

TA de Montreuil, 7 mai 2025, n° 2301787