La Cour d’appel de Bordeaux a récemment admis que l’engagement de construire pris par un acquéreur assujetti à la TVA peut être rempli par un tiers sous-acquéreur non assujetti à la TVA, y compris en l’absence de reprise formelle de l’engagement de construire de l’acquéreur initial.
Pour rappel, l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de cinq années est en principe soumise aux droits de mutation à titre onéreux (« DMTO ») au taux global de 5,80 % (i.e., 6,40 % en Ile-de-France) dans la plupart des départements. L’article 1594-0 G du CGI permet toutefois à l’acquéreur d’un immeuble, dès lors qu’il est assujetti à la TVA, de bénéficier d’une exonération de DMTO à condition de prendre l’engagement de réaliser des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf dans les quatre années de l’acquisition (le « Régime d’Exonération »). Dans cette hypothèse, l’acquisition de l’immeuble est soumise au seul droit fixe de 125 euros.
Au cas particulier, une société avait acquis le 19 juin 2015 un terrain et souscrit, dans l’acte d’acquisition, un engagement de construire conformément aux dispositions de l’article 1594-0 G précité. Ce terrain avait finalement été cédé le 15 octobre 2015 à une société civile tierce, non assujettie à la TVA, qui avait réalisé les travaux et déposé une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux le 26 octobre 2016. Estimant que l’engagement de construire n’avait pas été respecté, l’administration fiscale avait alors adressé à l’acquéreur initial une proposition de rectification afin de lui réclamer les droits de mutation à titre onéreux exigibles au taux de droit commun. L’administration fiscale soutenait qu’en cas d’acquisitions successives d’un immeuble, le bénéfice du Régime d’Exonération ne peut être accordé à l’acquéreur initial que si (i) le sous-acquéreur a la qualité d’assujetti à la TVA et (ii) reprend formellement l’engagement de construire de l’acquéreur initial.
Dans un arrêt du 29 novembre 2023, la Cour d’appel de Bordeaux précise que :
- le bénéfice du Régime d’Exonération ne peut être remis en cause qu’à défaut de réalisation, dans le délai de quatre années imparti, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ;
- la circonstance que les travaux aient été exécutés par un tiers à l’acquéreur initial engagé ne permet pas de remettre en cause le Régime d’Exonération dès lors que les travaux sont achevés dans le délai initial de quatre années.
Dans l’attente d’une prise de position formelle de l’administration fiscale, et afin d’éviter tout débat sur ce point, il est recommandé, en cas de revente de l’immeuble à un tiers sous-acquéreur, de demander à ce dernier de reprendre l’engagement de construire souscrit par l’acquéreur initial. Cette reprise d’engagement n’est cependant possible que si le sous-acquéreur est assujetti à la TVA.