La Cour de Cassation juge qu’un engagement de construire pris au titre de l’acquisition d’un immeuble pouvait être rempli grâce aux travaux d’un sous-acquéreur à la condition que ce sous-acquéreur soit également assujetti à la TVA.
Pour rappel, l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de cinq années est en principe soumise aux droits de mutation à titre onéreux (« DMTO ») au taux global pouvant varier de 5,80 % à 6,3185 % dans la plupart des départements (i.e., 6,9185 % en Ile-de-France). L’article 1594-0 G du CGI permet toutefois à l’acquéreur d’un immeuble, dès lors qu’il est assujetti à la TVA, de bénéficier d’une exonération de DMTO à condition de prendre l’engagement de réaliser des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf dans les quatre années de l’acquisition. Dans cette hypothèse, l’acquisition de l’immeuble est soumise au seul droit fixe de 125 euros.
La Cour d’appel de Bordeaux avait admis en 2023 que l’engagement de construire pris par un acquéreur assujetti à la TVA puisse être rempli par un tiers sous-acquéreur non assujetti à la TVA, y compris en l’absence de reprise formelle de l’engagement de construire de l’acquéreur initial (voir notre précédent post). La Cour de Cassation, saisie d’un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bordeaux, considère que le respect de l’engagement de construire par un tiers à l’acquéreur-revendeur est subordonné à ce que le sous-acquéreur ait la qualité d’assujetti à la TVA.
Au cas particulier, une société avait acquis un terrain et souscrit, dans l’acte d’acquisition, un engagement de construire conformément aux dispositions de l’article 1594-0 G précité. Ce terrain avait finalement été cédé le 15 octobre 2015 à une société civile tierce, non assujettie à la TVA, qui avait réalisé les travaux et déposé une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux dans les quatre années de l’acquisition. Estimant que l’engagement de construire n’avait pas été respecté, l’administration fiscale soutenait qu’en cas d’acquisitions successives d’un immeuble, le bénéfice du régime d’exonération susmentionné ne pouvait être accordé à l’acquéreur initial que si le sous-acquéreur (i) avait la qualité d’assujetti à la TVA et (ii) reprenait formellement l’engagement de construire de l’acquéreur initial.
La Cour de Cassation considère que le respect de l’engagement de construire par un tiers à l’acquéreur-revendeur est (seulement) subordonné à ce que le sous-acquéreur ait la qualité d’assujetti à la TVA. Cette solution peut paraître surprenante dès lors que l'article 1594-0 G du CGI n’impose pas de condition liée à la qualité d’assujetti à la TVA du tiers sous-acquéreur achevant les travaux.
Ainsi, seule la cession de l’immeuble au profit d’un sous-acquéreur assujetti à la TVA permettra à l’acquéreur initial et au sous-acquéreur de respecter l’engagement pris par l’acquéreur initial.
