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29 mars 2021

Covid-19 et loyers : décision du Tribunal judiciaire de La Rochelle

Aux termes d’une décision rendue au fond le 23 mars 2021, le Tribunal judiciaire de La Rochelle s’est prononcé sur la question de l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative du premier confinement.

Dans cette affaire, un preneur exerçant une activité de prêt à porter dans une galerie commerciale a notamment invoqué la destruction de la chose louée (article 1722 du Code civil) et l’exception d’inexécution (article 1219 du Code civil) pour contester l’exigibilité du loyer pendant la période susvisée.

Après avoir rappelé que « le manquement à l’obligation de délivrance est caractérisé lorsque le bailleur ne peut plus, du fait du bailleur, jouir du local commercial », le Tribunal a jugé qu’un tel manquement n’est pas caractérisé « lorsque le preneur ne peut accéder au local pour un autre fait, non imputable au bailleur. Les dispositions spécifiées n’ont pas d’effet d’obliger le preneur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité ». Le Tribunal a donc rejeté l’exception d’inexécution soulevée par le preneur.

En revanche, le Tribunal a jugé que l’article 1722 du Code civil (relatif à la destruction de la chose louée) « peut s’appliquer, sans qu’il y ait eu détérioration matérielle, dès lors que le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de l’immeuble, d’en faire usage conformément à sa destination« . Il affirme notamment qu’« il est de droit qu’une décision administrative ordonnant la suspension de l’exploitation d’un commerce équivaut à la perte de la chose louée » et que « cette perte peut être partielle, dès lors que la fermeture présente un caractère provisoire ». Sur ce fondement, le Tribunal a considéré que le loyer pour la période du 16 mars au 11 mai 2020 n’était pas exigible.

Il s’agit, à notre connaissance, de la première décision au fond à admettre une telle solution.

TJ. La Rochelle, 23 mars 2021, n° 20/02428

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