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9 mars 2023

L’action en requalification d’un contrat en bail commercial est soumise à la prescription biennale

Par un arrêt en date du 7 décembre 2022 publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que les dispositions de l’article L.145-15 du Code commerce – qui réputent non écrites les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec à certaines dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux –  ne sont pas applicables à une action en requalification d’un contrat en bail commercial.

En l’espèce, aux termes d’une : « convention d’occupation de terrain nu » en date du 16 juillet 2009, le propriétaire d’un terrain nu abritant une station de lavage, décrite comme « entièrement démontable », a donné ledit terrain à un preneur pour une durée de sept ans, courant rétroactivement du 1er juillet 2009 au 30 juin 2016.

Le 24 novembre 2015, le bailleur a donné congé au preneur pour le 30 juin 2016.

Le preneur a contesté le congé et refusé de quitter le terrain donné à bail à la date d’effet du congé.

Le 27 juin 2017, le bailleur a assigné le preneur en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Le 12 décembre 2018, le preneur a demandé, à titre reconventionnel, l’annulation du congé délivré en soutenant notamment, sur le fondement de l’article L145-15 du Code de commerce, que la convention constituait en réalité un bail commercial et que la clause relative à sa durée de la « convention d’occupation de terrain nu » devait être réputée non-écrite en ce qu’elle avait pour effet de le priver de son droit au renouvellement.

Par arrêt en date du 29 juillet 2021, la Cour d’appel a déclaré les demandes du preneur prescrites, au motif que toute action en requalification d’un contrat en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la conclusion du contrat conformément aux dispositions de l’article L.145-60 du Code de commerce.

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt d’appel en rappelant que les dispositions de l’article L.145-15 du Code de commerce ne sont pas applicables à une action en requalification d’un contrat en bail commercial, de sorte que la demande du preneur, qui avait pour objet de requalifier en bail commercial la « convention d’occupation de terrain nu » en date du 16 juillet 2009, était prescrite depuis l’expiration d’un délai de deux ans à compter de sa date de conclusion, soit depuis le 16 juillet 2011.

Cass. , 3e Civ. , 7 décembre 2022, n° 21-23.103

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