09 mars 2023
L’action en requalification d’un contrat en bail commercial est soumise à la prescription biennale
Par un arrêt en date du 7 décembre 2022 publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que les dispositions de l'article L.145-15 du Code commerce - qui réputent non écrites les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec à certaines dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux - ne sont pas applicables à une action en requalification d'un contrat en bail commercial.
En l'espèce, aux termes d'une : "convention d'occupation de terrain nu" en date du 16 juillet 2009, le propriétaire d'un terrain nu abritant une station de lavage, décrite comme "entièrement démontable", a donné ledit terrain à un preneur pour une durée de sept ans, courant rétroactivement du 1er juillet 2009 au 30 juin 2016.
Le 24 novembre 2015, le bailleur a donné congé au preneur pour le 30 juin 2016.
Le preneur a contesté le congé et refusé de quitter le terrain donné à bail à la date d'effet du congé.
Le 27 juin 2017, le bailleur a assigné le preneur en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.
Le 12 décembre 2018, le preneur a demandé, à titre reconventionnel, l'annulation du congé délivré en soutenant notamment, sur le fondement de l'article L145-15 du Code de commerce, que la convention constituait en réalité un bail commercial et que la clause relative à sa durée de la "convention d'occupation de terrain nu" devait être réputée non-écrite en ce qu'elle avait pour effet de le priver de son droit au renouvellement.
Par arrêt en date du 29 juillet 2021, la Cour d'appel a déclaré les demandes du preneur prescrites, au motif que toute action en requalification d'un contrat en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la conclusion du contrat conformément aux dispositions de l'article L.145-60 du Code de commerce.
La Cour de cassation a confirmé l'arrêt d'appel en rappelant que les dispositions de l'article L.145-15 du Code de commerce ne sont pas applicables à une action en requalification d'un contrat en bail commercial, de sorte que la demande du preneur, qui avait pour objet de requalifier en bail commercial la "convention d'occupation de terrain nu" en date du 16 juillet 2009, était prescrite depuis l'expiration d'un délai de deux ans à compter de sa date de conclusion, soit depuis le 16 juillet 2011.