Catégories
  • Immobilier
  • Fiscal
  • Urbanisme
  • Environnement et Énergie
  • Financements
  • Autre
  • Valider
0
Actualités
  • Jurisprudence
  • Textes
  • Doctrine
  • L'essentiel du mois
  • Valider
0
Année
0
Mois
  • Janvier
  • Février
  • Mars
  • Avril
  • Mai
  • Juin
  • Juillet
  • Août
  • Septembre
  • Octobre
  • Novembre
  • Décembre
  • Valider
0
15 septembre 2023

Les revenus d’une opération de cession-bail ont une nature financière et non immobilière

Le 3 mai 2023, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur diverses questions induites par la mise en place d’un schéma de cession-bail (sale and lease back) permettant du tirer profit fiscalement du caractère hybride de cette opération.

Des sociétés industrielles allemandes avaient temporairement cédé à une société française de crédit-bail l’usufruit d’immeubles nus situés en Allemagne, tout en conservant la jouissance de ces immeubles par le biais d’un contrat de crédit-bail. En contrepartie de cette jouissance, les sociétés allemandes versaient des « loyers » au crédit-bailleur.

Estimant que cette opération avait principalement un caractère immobilier, le crédit-bailleur français n’avait pas déclaré en France les « loyers » perçus, l’article 3 de la convention fiscale franco-allemande attribuant le droit d’imposer à l’Etat de situation des immeubles. L’administration fiscale allemande n’avait pas non plus imposé ces sommes, considérées comme des revenus financiers imposables dans l’Etat de résidence conformément à l’article 10 de la convention.

Cette décision apporte les éclairages suivants :

  • Sur la procédure de rectification : le Conseil d’Etat considère que le schéma en cause, ayant permis un financement effectif des entreprises allemandes et une modération du risque pour la société de crédit-bail, n’était pas constitutif d’un montage artificiel. La procédure d’abus de droit avait donc été appliquée à tort, car il suffisait à l’administration de procéder à une requalification des contrats litigieux pour leur restituer leur portée réelle, ce qu’elle s’empressa de faire par une demande de substitution de base légale.

  • Sur la nature du contrat de cession-bail : la qualification de ces contrats, par nature hybrides, requiert une analyse in concreto. En l’espèce, le Conseil d’Etat s’appuie sur les clauses du contrat relatives à l’exercice ou la cession de l’usufruit, à la durée du crédit-bail ou à la jouissance des immeubles pour considérer que ces contrats avaient en l’espèce une « coloration plus financière qu’immobilière » (pour reprendre les termes du rapporteur public, Marie-Gabrielle Merloz). Les revenus étaient donc imposables en France conformément à l’article 10 (intérêts) de la convention franco-allemande.

  • Sur les contours de l’acte anormal de gestion : l’administration reprochait également une insuffisance du montant des taux d’intérêt fixés par les contrats, ces taux ayant été décotés pour tenir compte du bénéfice fiscal lié à la double exonération (les contrats prévoyant même un rehaussement de taux en cas de modification du traitement fiscal…). Le Conseil d’Etat précise que c’est à la signature des contrats que le caractère anormal du taux doit être apprécié. Or, à cette date, les parties escomptaient bien bénéficier d’un avantage fiscal qui pouvait être retenu dans la fixation du taux. Le Conseil d’Etat décharge par conséquent le crédit-bailleur des rectifications fondées sur l’acte anormal de gestion. Rassurons-nous, une analyse fiscale erronée n’est pas synonyme d’anormalité.

CE, 3 mai 2023, n° 434441

08 septembre 2023
En matière de droits d’enregistrement, le droit de reprise de l’administration fiscale s’exerce jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’une déclaration (prescription abrégée). Ce délai n’est toutefois opposable à l’administration fiscale que si l’exigibilité des droits a été suffisamment révélée par le document enregistré, sans qu’il soit nécessaire de procéder à […]

Découvrir l’article

24 août 2023
The Law Reviews publie la cinquième édition de son ouvrage The Real Estate Investment Structure Taxation Review.  Cet ouvrage est un guide utile aux investisseurs internationaux et institutionnels désireux d’investir dans des biens immobiliers situés en Europe, en illustrant de manière comparative différentes alternatives pour l’établissement de plateformes d’investissement en Europe et de véhicules d’investissement […]

Découvrir l’article

En droit immobilier, l’actualité de ces dernières semaines fut riche à plusieurs égards. Sur le plan transactionnel, la Cour de cassation a rendu un arrêt intéressant dans un cas où une lettre d’intention émise par un candidat acquéreur prévoyait qu’en cas d’acceptation de l’offre par le vendeur, un acte sous seing privé serait établi pour […]

Découvrir l’article

21 juillet 2023
Le Conseil d’Etat vient de rendre un avis attendu sur la question du champ de l’exonération de TVA applicable en principe aux activités de location à usage d’habitation. On sait qu’en droit interne français, ne bénéficient pas de cette exonération de TVA les locations accompagnées de la fourniture des prestations spécifiques, qualifiées de ce fait […]

Découvrir l’article

21 juillet 2023
A la suite des incertitudes soulevées par la précédente réponse ministérielle Grau du 5 avril 2022, le gouvernement est venu apporter deux précisions supplémentaires importantes relatives à l’application de la dispense de TVA dans le cadre d’opérations de crédit-bail et de « sale & lease back » par un exploitant hôtelier. Tout d’abord, le gouvernement confirme l’applicabilité […]

Découvrir l’article

07 juillet 2023
Le Conseil d’Etat a récemment apporté un éclairage intéressant sur le redevable de la taxe d’habitation lorsque le logement concerné fait l’objet de locations saisonnières ou de courte durée. Au cas particulier, les propriétaires d’un appartement louaient celui-ci meublé, sur de courtes périodes, par l’intermédiaire de plusieurs sites de location en ligne. Lesdits propriétaires avaient […]

Découvrir l’article