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21 avril 2023

Location meublée et SCI : il faut prendre en compte les contrats !

On sait que la location meublée est la hantise fiscale des associés de société civile immobilière (SCI). Sauf hypothèse où celle-ci a validement opté pour l’impôt sur les sociétés, les conséquences de l’exercice d’une telle activité, considérée comme commerciale aux termes du 5° bis de l’article 35 du CGI et par suite incompatible avec la nature civile de la SCI, sont en effet très lourdes : à la perte par la société du régime de la transparence fiscale, entrainant son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, s’ajoute la possible imposition de ses associés au titre des revenus réputés distribués par la SCI (et donc la perte du bénéfice de l’abattement pour durée de détention applicable dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers).

L’arrêt de la CAA de Marseille du 31 mars dernier fournit un nouvel exemple d’une telle situation. A la suite d’un contrôle, une SCI avait été assujettie à des cotisations d’IS supplémentaires sur les recettes tirées de la location ainsi que la cession d’une maison à usage d’habitation. Le redressement était fondé sur le constat que le bien était donné en location, garni de meubles, pour des baux successifs d’une durée d’un mois et par le biais d’annonces parues sur internet. Sur ce motif, le tribunal administratif avait confirmé le redressement.

Toutefois, au cas présent, la Cour administrative d’appel a relevé avec acuité que le bien n’était pas loué directement par la SCI, mais qu’il avait été loué à l’état nu par celle-ci à des associés minoritaires de la SCI pour des baux successifs d’une durée de trois ans. Ce sont ces derniers qui avaient meublé le bien avant de le mettre en location. Ces derniers avaient également déclaré à l’impôt sur le revenu les recettes qu’ils en avaient retirées. La Cour annule par conséquent le jugement et décharge les impôts mis à la charge de la SCI.

La jurisprudence administrative a cependant déjà jugé que la circonstance qu’une SCI ne soit pas elle-même propriétaire des meubles garnissant le bien immobilier n’est pas en soit suffisant pour considérer que la location n’est pas meublée (CE, 9e-8e s.-s., 10 juillet 1985 n° 40789), notamment si le loyer perçu par la SCI incorpore le produit tiré des meubles.

CAA Marseille, 31 mars 2023, n° 21MA00318

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