Une réponse ministérielle du 16 novembre 2021 (Rép. Min. Grau, AN, n° 38389) vient de confirmer la possibilité pour les bailleurs d’exercer l’option TVA par local au sein d’un même bâtiment. Le Gouvernement suit ainsi la position retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt de 2020 (Conseil d’Etat, 9 septembre 2020, SCI EMO, n° 439143).
Cette décision ministérielle apporte néanmoins plusieurs précisions intéressantes concernant les modalités et la portée de l’option par local :
- Le choix de l’option ne dépend pas de l’existence d’une division juridique de l’immeuble et de ses locaux mais peut s’apprécier par opération de location. En d’autres termes, lorsqu’il y a plusieurs locataires dans un même immeuble, chaque bail peut se voir appliquer un régime TVA différent (en revanche, l’option TVA s’applique nécessairement à tous les locaux compris dans même bail).
- En pratique, la lettre d’option devra identifier de manière expresse, précise et non équivoque les locaux concernés par l’option.
- L’option par local ne remet pas en cause la règle selon laquelle, pour le calcul de la TVA déductible, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité.
Il en résulte que, en cas d’option, le dénominateur du calcul du coefficient de taxation forfaitaire applicable à ce secteur d’activité pourra, selon les situations, comprendre du chiffre d’affaires exonéré n’ouvrant pas droit à déduction (en particulier les loyers dont les baux ont été exclus de l’option TVA par le bailleur) et du chiffre d’affaires taxé, de plein droit ou sur option.
- Pour les options qui étaient en cours à la date de l’arrêt du Conseil d’État qui sont encore dans la période initiale de 9 ans pendant laquelle l’option TVA ne peut pas être dénoncée, les bailleurs peuvent, sous réserve d’en informer l’administration, limiter la portée de leur option TVA sans que cette limitation n’ait une incidence sur le décompte et le terme de la période de 9 ans.
Réponse ministérielle Grau, n° 38389, JOAN du 16 novembre 2021