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20 octobre 2023

Prépondérance immobilière et plus-values à long terme : le Conseil d’Etat précise la notion d’immeuble affecté à l’exploitation

Par un arrêt en date du 29 septembre 2023, le Conseil d’Etat confirme que, pour l’appréciation de la prépondérance immobilière au sens de l’article 219, I-a sexies 0-bis du CGI, la notion d’« immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation » s’entend exclusivement des moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux.

Le Conseil d’Etat rappelle que les locaux donnés en location par des sociétés ayant pour seule activité de donner en location nue des immeubles construits par elles et constituant les murs d’un centre commercial sont l’objet même de l’exploitation de ces sociétés et ne peuvent donc être regardés comme affectés à leur exploitation. Ces immeubles doivent en conséquence être pris en compte pour déterminer si les sociétés cédées sont à prépondérance immobilière. En l’espèce, il en résultait que les plus-values de cession des titres de ces sociétés n’étaient pas éligibles au régime des plus-values à long-terme mais étaient soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun (de 33,33 % à l’époque des faits).

Le Conseil d’Etat précise toutefois (et c’est tout l’intérêt de cet arrêt) que la circonstance que les baux consentis par les sociétés cédées comprenaient des éléments de commercialité est sans incidence sur l’analyse. En effet, au cas particulier, les baux commerciaux étaient assortis de clauses-recettes (ils étaient consentis moyennant un loyer annuel comportant une part fixe et une part variable déterminée selon les enseignes entre 5 et 10% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par les sociétés preneuses) et les sociétés bailleresses participaient à la gestion commerciale du centre en contribuant, notamment, à la gratuité du stationnement automobile pour les clients, à la prise en charge de divers travaux d’aménagements et aux opérations destinées à promouvoir le centre commercial. Or, l’administration et le juge considèrent pourtant que ces critères peuvent caractériser une activité commerciale d’une SCI et entraîner son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Conseil d’Etat, 29 septembre 2023, n° 469788

24 février 2023
La Cour d’appel de Paris vient de rendre une nouvelle décision dans l’affaire Lupa en matière de taxe de 3 % après que son premier arrêt ait été cassé par la Cour de cassation (voir Cour de cassation, 4 novembre 2020, n° 18-11.771 : la Cour avait considéré que la société Lupa ne pouvait plus bénéficier […]

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16 septembre 2021
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle que la preuve de la réalité de l’identité des actionnaires désignés dans la déclaration annuelle n° 2746-SD pour s’exonérer de la taxe de 3 % sur les immeubles repose sur le contribuable.  En l’espèce, la Cour a estimé que le contribuable n’avait apporté aucun élément de nature à justifier de l’identité […]

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12 novembre 2021
La signature d’une nouvelle convention fiscale entre la France et la Belgique vient d’être annoncée par le Gouvernement dans un communiqué de presse du 9 novembre 2021. Cette nouvelle convention va remplacer la convention signée le 10 mars 1964 qui n’était plus en ligne avec les standards internationaux. Parmi les évolutions à relever, la convention […]

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16 février 2022
Dans l’hypothèse où un contribuable achète un immeuble en payant les droits d’enregistrement au taux plein (5,81%) et prend ultérieurement un engagement de construire dans un acte complémentaire afin de bénéficier du droit d’enregistrement réduit de 125€, il ne peut obtenir le remboursement du trop payé de droits d’enregistrement que s’il dépose sa réclamation avant […]

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31 janvier 2022
La Cour d’appel de Bastia vient de juger dans un arrêt du 19 janvier 2022 que l’annulation du PLU est un évènement de force majeure, même pour un professionnel de l’immobilier. Ce dernier peut alors s’en prévaloir pour contester la remise en cause de l’exonération de droits de mutation au titre d’un engagement de construire […]

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23 décembre 2022
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