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20 octobre 2023

Prépondérance immobilière et plus-values à long terme : le Conseil d’Etat précise la notion d’immeuble affecté à l’exploitation

Par un arrêt en date du 29 septembre 2023, le Conseil d’Etat confirme que, pour l’appréciation de la prépondérance immobilière au sens de l’article 219, I-a sexies 0-bis du CGI, la notion d’« immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation » s’entend exclusivement des moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux.

Le Conseil d’Etat rappelle que les locaux donnés en location par des sociétés ayant pour seule activité de donner en location nue des immeubles construits par elles et constituant les murs d’un centre commercial sont l’objet même de l’exploitation de ces sociétés et ne peuvent donc être regardés comme affectés à leur exploitation. Ces immeubles doivent en conséquence être pris en compte pour déterminer si les sociétés cédées sont à prépondérance immobilière. En l’espèce, il en résultait que les plus-values de cession des titres de ces sociétés n’étaient pas éligibles au régime des plus-values à long-terme mais étaient soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun (de 33,33 % à l’époque des faits).

Le Conseil d’Etat précise toutefois (et c’est tout l’intérêt de cet arrêt) que la circonstance que les baux consentis par les sociétés cédées comprenaient des éléments de commercialité est sans incidence sur l’analyse. En effet, au cas particulier, les baux commerciaux étaient assortis de clauses-recettes (ils étaient consentis moyennant un loyer annuel comportant une part fixe et une part variable déterminée selon les enseignes entre 5 et 10% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par les sociétés preneuses) et les sociétés bailleresses participaient à la gestion commerciale du centre en contribuant, notamment, à la gratuité du stationnement automobile pour les clients, à la prise en charge de divers travaux d’aménagements et aux opérations destinées à promouvoir le centre commercial. Or, l’administration et le juge considèrent pourtant que ces critères peuvent caractériser une activité commerciale d’une SCI et entraîner son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Conseil d’Etat, 29 septembre 2023, n° 469788

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