24 juin 2022

Prépondérance immobilière et plus-values : les contrats de crédit-bail immobilier sont pris en compte

  • Bertrand Jouanneau
  • Pauline Alvarez

Le Tribunal administratif de Rennes a jugé dans un arrêt en date du 11 mai 2022 que les contrats de crédit-bail immobilier conclus par une société et qui n’apparaissent pas à l’actif de son bilan doivent être pris en compte pour l’appréciation de la prépondérance immobilière au sens de l’article 219, a sexies-0 bis du CGI.

L’administration avait remis en cause l’application du régime des plus-values à long-terme à la cession, par une société holding, des parts qu’elle détenait dans trois sociétés civiles immobilières. Elle considérait, en effet, que les plus-values ainsi réalisées ne pouvaient bénéficier d’un tel régime dès lors que les sociétés cédées étaient à prépondérance immobilière au sens de l’article 219, a sexies-0 bis du CGI compte tenu des contrats de crédit-bail immobilier qu’elles avaient souscrits.

Se référant aux travaux parlementaires relatifs à l’article 219, a sexies-0 bis du CGI, le tribunal administratif de Rennes rappelle que l’objectif du législateur en instaurant une telle disposition était d’assurer une neutralité fiscale et de soumettre les plus-values de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière à un taux d’imposition identique à celui applicable à la cession d’un bien immobilier. Sur ce fondement, le tribunal administratif juge que les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du Code monétaire et financier (c’est-à-dire portant sur un bien immobilier à usage professionnel), doivent être pris en compte pour l’appréciation de la prépondérance immobilière de la société non cotée dont les titres sont cédés, que le contrat de crédit-bail ait été conclu par cette dernière ou acquis auprès d’un précédent crédit-preneur.

Pour rappel, sur le plan comptable, un contrat de crédit-bail acquis auprès d’un précédent crédit-preneur doit faire l’objet d’une immobilisation et d’une inscription à l’actif du bilan du nouveau titulaire. A l’inverse, le contrat de crédit-bail souscrit par le preneur initial n’est pas inscrit à son actif et les redevances sont portées en charges.

Le tribunal administratif de Rennes confirme par cette solution la position retenue par l’administration dans les réponses ministérielles Masson (n° 07770, JO Sénat du 31 octobre 2013, p. 3153) et Zimmermann (n° 27573, JO AN du 26 novembre 2013, p. 12365) toutes deux citées dans sa doctrine (BOI-IS-BASE-20-20-10-30, n° 40).

TA de Rennes, 11 mai 2022, n° 2000346

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