Dans un arrêt du 27 février 2025, la Cour de cassation indique que l'exercice par le bailleur de son droit d'option rend le locataire redevable d'une indemnité d'occupation (correspondant en principe à la valeur locative des locaux) rétroactivement depuis la date d'expiration du bail initial.

Selon l'article L.145-57, alinéa 2 du Code de commerce, dans le mois suivant la signification de la décision définitive en fixation du loyer du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le preneur renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse.

L'article L.145-28, alinéa 1^er du Code de commerce prévoit que lorsque le preneur se maintient dans les locaux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction suite à un refus de renouvellement du bailleur, ce preneur est redevable d'une indemnité d'occupation qui, sauf convention contraire, se distingue du loyer du bail expiré et correspond à la valeur locative des locaux.

En l'espèce, un preneur sollicite le renouvellement de son bail avec effet au 1^er janvier 2015. Le bailleur demande la fixation du loyer de renouvellement à un montant déplafonné. Par arrêt irrévocable du 1^er janvier 2016, ce loyer est toutefois fixé selon les règles du plafonnement. Le bailleur exerce son droit d'option (il refuse donc le renouvellement) et sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation égale à la valeur locative des locaux rétroactivement à compter de l'expiration du bail initial. Le preneur assigne alors son bailleur en vue du paiement d'une indemnité d'éviction et en fixation de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer du bail expiré à compter de son expiration, soit à compter du 1^er janvier 2015.

La Cour d'appel saisie dans ce cadre estime que le preneur n'est redevable d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative qu'à compter du 1^er janvier 2016, car le bailleur a accepté tacitement le principe du renouvellement avec effet au 1^er janvier 2015, mais a formé ultérieurement sa demande de fixation du loyer de renouvellement. L'indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative ne peut ainsi être due qu'à compter du 1^er janvier 2016, l'indemnité due du 1^er janvier au 31 décembre 2015 devant correspondre au loyer du bail expiré. Cet arrêt s'appuie sur l'article L.145-11 du Code de commerce, aux termes duquel le bailleur qui n'est pas opposé au principe du renouvellement mais souhaite obtenir une modification de loyer, doit dans son congé ou sa réponse à la demande de renouvellement du preneur, proposer le loyer qu'il souhaite appliquer ; à défaut, le nouveau loyer n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement.

La Cour de cassation casse toutefois cet arrêt en indiquant que lorsque le bailleur exerce son droit d'option, le locataire devient redevable d'une indemnité d'occupation égale à la valeur locative (et non au loyer du bail expiré) à compter de la date d'expiration du bail expiré.

Cass., 3ème Civ. , 27 février 2025, n° 23-18.219