05 décembre 2025
Location meublée et TVA : la nature du bail doit être prise en compte
Le tribunal administratif de Lyon a récemment rendu un jugement qui apporte des précisions importantes sur la distinction entre location meublée et para-hôtellerie, en précisant que la qualification pour les besoins de la TVA repose non seulement sur les prestations offertes au client, mais également sur la nature du bail conclu avec le locataire.
Au cas particulier, un particulier exploitait trois studios à Lyon et proposait à ce titre des prestations de nettoyage bi-hebdomadaire, de fourniture de linge de maison et d’accueil personnalisé. Pour ces raisons, il estimait exercer une activité para-hôtelière et facturait la TVA à ses clients. Il avait en outre considéré que la plus-value réalisée lors de la cession de ces trois studios relevait du régime des plus-values professionnelles.
L'administration fiscale avait rejeté cette analyse et, en conséquence, (i) remis en cause la TVA déductible, (ii) maintenu la TVA collectée à tort et (iii) imposé la plus-value réalisée selon le régime applicable aux particuliers (en effet, le contribuable ne dépassait pas le seuil de 23.000 € de recettes au-delà duquel il aurait pu être considéré comme un loueur meublé professionnel).
Le tribunal administratif confirme l'analyse de l'administration fiscale au motif que les studios faisaient l'objet d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. En effet, le tribunal administratif souligne que « compte tenu des caractéristiques mêmes de ces baux, le loueur ne peut être regardé comme se trouvant en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, sans qu'ait d'influence la circonstance que des prestations complémentaires soient assurées ». Par conséquent, l'activité du contribuable ne pouvait être qu'une activité de location meublée exonérée de TVA.
On notera toutefois que ce jugement a été rendu sur la base d'un texte modifié par la loi de finances pour 2024. La loi prévoyait en effet que les prestations de parahôtellerie devaient être "rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle", condition qui n'existe plus dans le nouveau texte de l'article 261 D du Code général des impôts.
