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14 octobre 2022

Bail commercial : arrêt sur l’indemnité d’éviction due à une agence immobilière

Dans un arrêt du 2 juin 2022, la cour d’appel de Versailles juge que des locaux destinés à l’activité exclusive d’agence immobilière doivent être considérés comme des locaux à usage de bureaux, pour en déduire que, dans la mesure où la règle du plafonnement n’est pas applicable, le loyer de renouvellement du bail aurait été fixé à la valeur locative des locaux loués et où il n’y aurait donc pas eu de différence entre le loyer renouvelé et la valeur locative. En conséquence, pour le calcul de l’indemnité d’éviction due au preneur, l’indemnité principale (relative à la perte du droit au bail) est nulle.

En l’espèce, un bailleur a donné à bail commercial des locaux « exclusivement destinés à l’activité visée ci-après : activité autorisée : agence immobilière et toute activité attachée à l’immobilier ». A la fin du bail, ledit bailleur a délivré congé au preneur sans offre de renouvellement et avec paiement d’une indemnité d’éviction. Un jugement rendu en première instance a jugé que l’indemnité d’éviction due par le bailleur était limitée à des indemnités dites « accessoires » (frais de réinstallation et indemnité pour trouble commercial), considérant que l’indemnité dite « principale », correspondant à la perte du droit au bail, était nulle.

Pour confirmer ce jugement, la cour d’appel indique que :

  • « l’activité autorisée, ici exclusive, d’agence immobilière relève de prestations intellectuelles sans dépôt de marchandises, de sorte que les locaux litigieux doivent être considérés comme des locaux à usage de bureaux », précisant que le preneur «n’explique pas en quoi la précision ‘toute activité attachée à l’immobilier’ conduirait nécessairement à permettre l’exercice d’une activité ne relevant pas de prestations intellectuelles sans dépôt de marchandises » ;
  • comme les premiers juges l’ont relevé, « il est constant que le loyer des locaux à usage de bureaux échappe à la règle du plafonnement et qu’il est fixé à la valeur locative, par référence au prix du marché pour des locaux équivalents, corrigé le cas échéant pour tenir compte des éventuelles différences de situation ou consistance avec les locaux loués ».
  • en l’espèce, « les locaux litigieux étant à usage de bureaux, le loyer renouvelé aurait été fixé à la valeur locative » ; ainsi, « il n’y aurait pas eu de différence entre le loyer renouvelé et la valeur locative de sorte que la valeur du droit au bail est nulle ».

 

CA de Versailles, 2 juin 2022, n° 20/05558

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