09 juillet 2025
Bail commercial et règle de prescription : sur l’imprescriptibilité de l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux en application de l’article L.145-5 du Code de commerce
Par un arrêt en date du 19 juin 2025, la Cour de cassation a examiné une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur la rédaction de l’article L.145-5 du Code de commerce dans sa version antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008.
En l’espèce, un bailleur a consenti à un preneur un : « bail commercial de courte durée » par acte en date du 14 juin 2004.
Par acte en date du 1er mai 2006, un nouveau bail dérogatoire a été conclu ayant pour terme le 30 septembre 2006.
A l'échéance du contrat, le preneur est resté dans les lieux et a été laissé en possession, le bailleur émettant des quittances de loyer jusqu'au 31 décembre 2016, date à partir de laquelle il a facturé des indemnités d'occupation.
Par acte en date du 19 avril 2017, le preneur a assigné le bailleur en constatation de l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait de son maintien en possession à l'issue du bail dérogatoire.
Dans le cadre de la procédure judiciaire initiée par le preneur, le bailleur a posé une QPC portant sur la rédaction de l’article L.145-5 du Code de commerce dans sa version antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (voir tableau en annexe), telle qu’interprétée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007 : « la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à prescription »).
Le bailleur estimait en effet que l’ancienne rédaction de cet article était notamment contraire au principe de sécurité juridique et au droit de propriété car elle ne soumettait pas à la prescription la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial né du fait du maintien du preneur dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire.
La Cour de cassation a considéré que la question du bailleur ne présentait pas un caractère sérieux et n’a par conséquent pas transmis la QPC au Conseil Constitutionnel aux motifs que :
- l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, telle qu'interprété par la Cour de cassation : « n'a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu'il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu'il ne s'opère pas un nouveau bail soumis à ce statut, de sorte que le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d'un tel bail n'a pour effet ni de le priver de son droit de propriété ni d'y porter atteinte » ; et
- tant le locataire que le bailleur sont : « placés dans la même situation, tous deux pouvant demander à voir constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire sans que leur demande ne soit soumise à prescription ».
Cass. , 3ème Civ. , 19 juin 2025, n° 24-22.125
Annexe :
| Rédaction de l’article L.145-5 du Code de commerce avant le 6 août 2008 (applicable au cas d’espèce) | Rédaction de l’article L.145-5 du Code de commerce entre le 6 août et le 20 juin 2014 | Rédaction de l’article L.145-5 du Code de commerce en vigueur depuis le 20 juin 2014 |
| Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
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Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. |
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. |
