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26 janvier 2023

Bail commercial : le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour fixer l’étalement de la hausse du loyer de renouvellement déplafonné

Par un arrêt du 25 janvier 2023 publié au bulletin, la Cour de cassation a jugé que la fixation de l’étalement de la hausse du loyer déplafonné de renouvellement (tel que prévu au dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce) est distincte de la fixation du montant du loyer de renouvellement lui-même et ne relève donc pas de la compétence du juge des loyers commerciaux (telle que celle-ci est déterminée par l’article R.145-23 du code de commerce).

En l’espèce, un bailleur avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail commercial renouvelé. Le locataire demandait l’application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, qui prévoit notamment que « s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La Cour d’appel de Bordeaux avait accédé à cette demande du locataire en fixant, d’une part, le montant du loyer de renouvellement et, d’autre part, un échéancier relatif à l’augmentation progressive du loyer sur quatre ans, afin d’appliquer l’étalement de la hausse de loyer tel que prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce.

La Cour de cassation rappelle que, selon l’article R.145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers commerciaux porte uniquement sur « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé » et relève que le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce n’instaure qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative elle-même. La Haute Juridiction en déduit que le juge des loyers n’est pas compétent pour statuer sur ce dispositif d’étalement du loyer de renouvellement.

En conséquence, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel de la seule disposition fixant l’échéancier relatif à l’augmentation progressive du loyer de renouvellement et juge qu’il n’y a pas lieu de fixer l’étalement de la hausse du loyer déplafonné puisque la cour d’appel, saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, n’en a pas le pouvoir.

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme la position qu’elle avait prise dans son avis du 9 mars 2018 : « il revient aux parties, et non au juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir » (Cass. 3e civ., avis, 9 mars 2018, n° 17-70.040). Il faudrait alors, dans une telle hypothèse, saisir selon les cas le juge du fond ou le juge de l’exécution.

Cass. , 3e Civ. , 25 janvier 2023, n° 21-21.943

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