20 mai 2022

Baux commerciaux : quand l’acceptation du renouvellement du bail prime sur l’acquisition de la clause résolutoire

  • Marie Pastier-Mollet
  • Samuel Sellam

Par un arrêt rendu le 11 mai 2022, la Cour de cassation affirme que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement d’un bail commercial, postérieurement à un commandement de payer visant sa clause résolutoire (mais non constatée judiciairement), entraine renonciation du bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire.

Le 12 octobre 2017, les preneurs à un bail commercial ont souhaité demander le renouvellement du bail. Le 22 novembre 2017, les bailleurs leur ont délivré un commandement visant la clause résolutoire puis ont, le 12 janvier 2018, accepté le principe du renouvellement du bail, moyennant toutefois un loyer plus élevé. Le 28 mars 2018, les bailleurs ont demandé, à titre reconventionnel, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La Cour d’appel a effectivement constaté l’acquisition de la clause résolutoire, au prétexte que les bailleurs ne pouvaient être considérés comme ayant renoncé aux causes du commandement de payer en acceptant le principe du renouvellement.

La Cour de cassation n’a pas partagé cette position et a rappelé, sur le fondement des articles L. 145-10 et L. 145-11 du Code de commerce, que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, « manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement ».

Par conséquent, en notifiant aux locataires, le 12 janvier 2018, soit postérieurement au commandement du 22 novembre 2017 visant la clause résolutoire dont les effets n’avaient pas été constatés judiciairement, une acceptation du principe du renouvellement du bail, les bailleurs ont « renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé ».

Cass. ,  3e Civ. , 11 mai 2022, n° 19-13.738

30 juin 2022
Lors de son audience des 14 et 15 juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait examiné trois pourvois portant sur la suspension du paiement de leur loyer par des commerçants, pendant l’état d’urgence sanitaire. Les questions qui lui ont été posées sont les suivantes : Les mesures prises par les […]

07 juin 2022
Aux termes d’un arrêt rendu le 1er juin 2022, la Cour de cassation retient que la location d’un local commercial affecté d’un défaut de permis de construire constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Dans cette affaire : le bailleur a donné à bail commercial au preneur un local édifié sans permis […]

10 septembre 2021
Trois décrets, datés du 2 septembre 2021 et pris en application de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi dite « ELAN »), ont étendu le dispositif expérimental d’encadrement des loyers des baux d’habitation aux villes suivantes : Lyon et Villeurbanne (décret n°2021-1143) ; Montpellier […]

22 février 2021
Le décret fixant les critères d’éligibilité pour les preneurs est (enfin) publié. L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 prévoit notamment, pour certains preneurs de locaux professionnels ou commerciaux, une neutralisation des sanctions contractuelles et des recours judiciaires dont disposent en principe les bailleurs pour recouvrir les loyers et les charges locatives […]

24 juin 2021
Dans un arrêt rendu par la Cour de cassation le 23 juin 2021,  les juges renforcent l’engagement issu d’une promesse unilatérale de vente.   Dans cette affaire, la Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui retient que : « la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente […]

22 octobre 2021
Par un arrêt du 13 octobre 2021, la Cour de cassation a pu considérer, dans une affaire où des vices portant sur les locaux loués étaient apparus en cours de bail et n’avaient pu être constatés que par le preneur, que la responsabilité du bailleur ne saurait être engagée au titre de ces vices que […]