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20 mai 2022

Baux commerciaux : quand l’acceptation du renouvellement du bail prime sur l’acquisition de la clause résolutoire

Par un arrêt rendu le 11 mai 2022, la Cour de cassation affirme que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement d’un bail commercial, postérieurement à un commandement de payer visant sa clause résolutoire (mais non constatée judiciairement), entraine renonciation du bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire.

Le 12 octobre 2017, les preneurs à un bail commercial ont souhaité demander le renouvellement du bail. Le 22 novembre 2017, les bailleurs leur ont délivré un commandement visant la clause résolutoire puis ont, le 12 janvier 2018, accepté le principe du renouvellement du bail, moyennant toutefois un loyer plus élevé. Le 28 mars 2018, les bailleurs ont demandé, à titre reconventionnel, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La Cour d’appel a effectivement constaté l’acquisition de la clause résolutoire, au prétexte que les bailleurs ne pouvaient être considérés comme ayant renoncé aux causes du commandement de payer en acceptant le principe du renouvellement.

La Cour de cassation n’a pas partagé cette position et a rappelé, sur le fondement des articles L. 145-10 et L. 145-11 du Code de commerce, que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, « manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement ».

Par conséquent, en notifiant aux locataires, le 12 janvier 2018, soit postérieurement au commandement du 22 novembre 2017 visant la clause résolutoire dont les effets n’avaient pas été constatés judiciairement, une acceptation du principe du renouvellement du bail, les bailleurs ont « renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé ».

Cass. ,  3e Civ. , 11 mai 2022, n° 19-13.738

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