Aux termes d’un arrêt rendu le 13 mars 2025, la Cour de cassation a déclaré valable la clause du bail commercial imposant au locataire d'établir tout acte de cession du fonds de commerce, par acte authentique, auquel le bailleur doit avoir été dûment appelé à participer.

Dans cette affaire, le bailleur a donné à bail commercial un immeuble à usage d'hôtel. Le locataire a cédé son fonds de commerce d'hôtellerie à un cessionnaire, aux termes d’un acte sous signature privée (i.e. non authentique) sans avoir convoqué préalablement le bailleur pour participer à l’acte alors que le bail commercial prévoyait une clause imposant notamment, en cas de cession du droit au bail (i) « le consentement exprès et écrit du bailleur » (ii) « une cession établie par acte authentique » et (iii) « l'appel à cet acte du bailleur ».

Le cessionnaire, intervenu volontairement à l’instance, aux lieux et place du locataire cédant, a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 12 octobre 2023 ayant retenu que « l'acte de cession n'ayant pas été établi par acte authentique et le bailleur n'ayant pas été appelé à l'acte, (…) celui-ci est donc inopposable au bailleur, de sorte que [le cessionnaire] (…) n'a (…) pas qualité pour intervenir volontairement à l'instance ».

Le cessionnaire soutient que la clause du bail permettrait « d'investir le bailleur d'un pouvoir d'opposition et de veto sur toute cession qui lui serait proposée et, en conséquence [d’] unilatéralement et discrétionnairement, d'empêcher le locataire de céder son bail commercial, en refusant de participer à l'acte », en violation de l’alinéa 1^er de l’article L. 145-16 du Code de commerce qui répute non écrites les clauses interdisant au locataire de céder son fonds de commerce.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le cessionnaire en retenant qu'« était valable la clause qui imposait au locataire d'établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé ».

En conséquence, en rejetant le pourvoi, la Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel qui a constaté que les stipulations du bail n'avaient pas été respectées et que la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail était inopposable au bailleur.

Cet arrêt s’inscrit dans la continuité de nombreuses autres décisions reconnaissant la validité des clauses qui limitent, restreignent ou aménagent - sans interdire - le droit du locataire de céder son droit au bail (e.g. Cass. 3^e civ. 2 oct. 2002 n°1448 déclarant valables les clauses exigeant l'intervention du bailleur à l'acte ou Cass. 3^e civ. 1^er avril 1998 n°489 déclarant valables celles imposant la forme authentique à l’acte de cession).

Cass., 3ème Civ. , 13 mars 2025, n° 23-23.372