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14 janvier 2022

Clause d’indexation à la hausse uniquement : vers un assouplissement de la sanction ?

Par un arrêt du 12 janvier 2022, la Cour de cassation retient que seule la partie de la clause prévoyant une variation à la hausse uniquement doit être réputée non écrite.

Dans cette affaire, le bail comportait une clause d’indexation annuelle du loyer stipulant que celle-ci ne s’appliquera qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. Le bail prévoyait en outre que cette clause constituait une condition essentielle et déterminante dont la non application partielle ou totale pouvait autoriser le bailleur à demander la résiliation du bail.

La Cour de cassation a rappelé que :

  • le propre d’une clause d’indexation est de faire varier à la hausse et à la baisse ;
  • « une clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation » ;
  • « la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu’il résulterait de l’évolution réelle de l’indice » (autrement dit, une clause d’indexation jouant uniquement à la hausse est susceptible de retarder le moment auquel le seuil de variation de plus du 25 % du dernier loyer fixé permettant à l’une des parties de demander la révision du loyer pourrait être atteint).

Sur ces bases, la Cour de cassation confirme que « la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse [contrevient] aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et [doit] être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code ».

Toutefois, la Cour de cassation considère que les stipulations du bail selon lesquelles « l’intention du bailleur était [de] faire [de la clause d’indexation], sans distinction de ses différentes parties, une condition essentielle et déterminante de son consentement, toutes les stipulations de cette clause revêtant un caractère essentiel » ne doit pas nécessairement conduire « à l’indivisibilité de celles-ci et [empêcher] d’opérer un choix entre elles pour n’en conserver que certaines » pour en déduire que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite ». Autrement dit, elle confirme que la variation à la hausse uniquement doit être sanctionnée mais juge que la clause d’ indexation ne doit pas pour autant être écartée dans son intégralité, ce qui permettrait de préserver le principe de l’indexation du loyer (à la hausse comme à la baisse).

Cass. , 3e civ. , 12 janvier 2022, n°21-11.169

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