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9 février 2024

Demande de déchéance du droit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction : précisions concernant la mise en demeure prévue par l’article L.145-17 du code de commerce

Par un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a reconnu que « le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L.145-17 du code de commerce, et tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte, laquelle peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement ».

En l’espèce, par acte d’huissier en date du 30 juin 2006, des bailleresses ont signifié un congé à la société à laquelle elles avaient consenti un bail commercial, avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, invoquant diverses infractions au bail et comprenant une mise en demeure visant l’article L. 145-17 du code de commerce.

Les bailleresses ont assigné le preneur en validation du congé avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le preneur a assigné les bailleresses, à titre principal, en annulation du congé et, à titre subsidiaire, en paiement d’une indemnité d’éviction et de dommages-intérêts.

La Cour d’appel a condamné les bailleresses au paiement d’une indemnité d’éviction.

Les bailleresses ont tout d’abord soulevé que le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir dans sa décision que les moyens invoqués par les parties et sur lesquels elles ont contradictoirement débattu. Les bailleresses font grief à l’arrêt de les condamner au paiement d’une indemnité d’éviction, en énonçant que l’absence de mise en demeure préalable au congé avec refus de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, ouvrait droit à une indemnité d’éviction pour le preneur, alors que celui-ci n’avait pas invoqué ce moyen dans ses conclusions, de sorte que ce moyen n’avait jamais été discuté entre les parties.

Sur ce point, la Cour de cassation retient que la cour d’appel, qui s’est bornée à vérifier la réunion des conditions d’application de la règle de droit invoquée et l’existence de la mise en demeure exigée par l’article L. 145-17 du code de commerce, n’a pas violé le principe de la contradiction. Le juge, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte.

Les bailleresses ont également soutenu que le refus de renouvellement et la mise en demeure prévue par l’article L. 145-17 du code de commerce peuvent être délivrés concomitamment, une mise en demeure visant l’article L. 145-17 du code de commerce et un congé avec refus de renouvellement ayant été signifiés par actes d’huissier le même jour. Les bailleresses ont fait valoir que la cour d’appel, qui a jugé qu’en raison de l’absence de mise en demeure préalable au congé avec refus de renouvellement, les infractions reprochées au preneur ne pouvaient être retenues comme motif grave et légitime libérant le bailleur du paiement d’une indemnité d’éviction, avait violé l’article L. 145-17 du code de commerce.

A cet égard, la Cour de cassation a considéré que la cour d’appel avait souverainement estimé que les infractions reprochées au preneur n’étaient pas constituées ou n’étaient pas graves et que, par ces seuls motifs, écartant l’existence d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement, et abstraction faite de celui tiré de l’absence du caractère préalable de la mise en demeure (erroné mais surabondant), la cour d’appel avait légalement justifié sa décision.

Cass, 3ème Civ. , 25 janvier 2024, n° 17-31.538

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