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9 février 2024

Déplafonnement du loyer : la modification des facteurs locaux de commercialité doit intervenir durant la période du bail expiré et avoir un caractère notable et favorable au preneur

Par un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation rappelle que la modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir un caractère notable et favorable sur l’activité du preneur et concerner la seule période du bail expiré pour justifier le déplafonnement du loyer d’un bail commercial.

En l’espèce, des bailleurs ont signifié à leur locataire un congé avec offre de renouvellement de son bail commercial moyennant un loyer déplafonné. Le bail avait pris effet en 2006 et avait expiré en 2015. Les bailleurs ont ensuite assigné le locataire en fixation du loyer du bail renouvelé.

La Cour d’appel de Nîmes a ordonné le déplafonnement du loyer en retenant que l’expert judiciaire avait constaté une évolution des facteurs locaux de commercialité, notamment une évolution démographique, une progression touristique et des flux de véhicules tant sur la période de 1988-2017 que sur la période 2006 à 2017. La Cour d’appel a considéré que ces éléments témoignent d’une évolution constante des facteurs de commercialité dans le même sens depuis de nombreuses années et qui a vocation à perdurer, justifiant ainsi d’ordonner le déplafonnement du loyer. Les locataires se sont alors pourvus en cassation.

 La troisième chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel. Elle a jugé que les motifs retenus par la Cour d’appel étaient insuffisants d’une part pour caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité pendant la seule période du bail et d’autre part pour caractériser une incidence favorable sur l’activité de boulangerie des locataires.

Cass. 3ème Civ., 25 janvier 2024, 22-21.006

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