22 juillet 2022

Droit de préemption Pinel : précisions sur l’exclusion en cas de « cession unique de locaux commerciaux distincts »

  • Marie Pastier-Mollet
  • Etienne Chesneau

Par un arrêt rendu le 29 juin 2022, la Cour de cassation a jugé qu’en cas de vente portant notamment sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts, aucun des preneurs commerciaux ne peut se prévaloir du droit de préemption prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, celui-ci étant exclu en cas de « cession unique de locaux commerciaux distincts », peu important que ces locaux soient situés dans le même immeuble et que la vente porte également sur des locaux non-commerciaux.

En l’espèce, un bailleur a donné à bail commercial, au sein d’un même immeuble, des locaux constitués d’une boutique et d’un appartement à un premier preneur et une autre boutique ainsi que deux autres appartements à un autre preneur. Il a par la suite vendu les lots loués à un tiers, ainsi qu’un appartement et trois caves dans cet immeuble, L’un desdits preneurs a assigné le bailleur et le tiers acquéreur en nullité de la vente de ces lots, au motif que celle-ci serait intervenue en violation du droit de préemption prévu par l’article L145-46-1 du Code de commerce.

Débouté en première instance puis en appel, le preneur s’est pourvu en cassation, en soutenant qu’il bénéficiait du droit de préemption légal dès lors que « les locaux commerciaux cédés se situaient tous les deux à l’angle [de la même rue] dans le même immeuble, constituant une seule et unique copropriété ou le même ensemble non commercial, ce qui excluait qu’ils puissent être qualifiés de locaux commerciaux distincts », et que la transaction de telle sorte que la vente ne correspondait selon lui pas à la « cession unique de locaux commerciaux distincts ».

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi : « la cour d’appel, qui a constaté que la vente litigieuse portait notamment sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts, en a exactement déduit, peu important que ces locaux fussent situés dans le même immeuble et que la vente ait également porté sur un lot à usage d’habitation et sur des caves, qu’aucun des preneurs commerciaux ne pouvait se prévaloir du droit de préemption prévu à l’article L145-46-1 du code de commerce, celui-ci étant exclu, par le sixième alinéa de ce texte, dans le cas d’une cession unique de locaux commerciaux distincts. »

 

Cass. 3e civ. , 29 juin 2022, n° 21-16.452

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