06 août 2025
Engagement de construire : déchéance du régime de faveur en l’absence de reprise formelle de l’engagement par le sous-acquéreur
La Cour de Cassation considère que l’engagement de construire pris par un acquéreur initial ne peut pas être rempli du fait des travaux réalisés par un sous-acquéreur n’ayant pas formellement repris ledit engagement.
En l’espèce, une société avait acquis un ensemble immobilier sous le régime de l’engagement de construire afin d’être exonérée de droits de mutation à titre onéreux (sous réserve d’un droit fixe de 125 €).
Après division, les parcelles avaient été revendues :
- à des assujettis à la TVA, sans reprise formelle de l’engagement ; et
- à des non-assujettis à la TVA qui ne pouvaient pas reprendre ledit engagement (l’assujettissement à la TVA étant une condition légale pour prendre l’engagement).
L’administration fiscale avait remis en cause l’exonération de droits de mutation dont bénéficiait le vendeur (l’acquéreur initial), bien que les sous-acquéreurs aient achevés les constructions dans le délai imparti (à une exception près).
Dans un arrêt du 28 mai 2025, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du contribuable au motif que les sous-acquéreurs n’avaient pas formellement repris l’engagement de construire souscrit par l’acquéreur initial. La Cour retient ainsi une approche littérale de l’article 1594-0 G du Code général des impôts en considérant que l’engagement de construire ne peut être purgé que par celui qui l’a souscrit ou par un sous-acquéreur qui a repris l’engagement initial.
En rappelant l’exigence de reprise formelle de l’engagement, la Cour de Cassation clarifie ainsi la portée de son arrêt du 7 mai 2025 dans lequel elle avait subordonné le respect de l’engagement de construire à la qualité d’assujetti à la TVA du tiers sous-acquéreur, sans tenir compte de la condition de reprise formelle dudit engagement (voir notre précédent post).
