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29 mars 2024

Engagement de revendre : une Cour d’appel reconnaît la force majeure

Pour rappel, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, la taxe de publicité foncière est due au taux de 0,715 % (au lieu de 5,81 % ou 6,41 % pour les ventes de bureaux et locaux commerciaux ou de stockage en Ile-de-France) si l’acquéreur prend l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans (CGI, art. 1115). Si le bien n’est pas revendu dans le délai imparti, le contribuable doit verser un complément de droits d’enregistrement.

L’administration fiscale maintient toutefois le bénéfice de ce régime de faveur si le contribuable peut justifier de l’impossibilité de respecter son engagement de revendre dans le délai légal par suite d’un cas de force majeure, c’est-à-dire d’une cause extérieure, imprévisible et irrésistible.

La Cour d’appel de Pau vient de reconnaître un cas de force majeure (ce qui est relativement rare en la matière) dans la situation suivante :

  • un marchand de biens avait acquis fin 2013 un bien immobilier dans le cadre d’une opération de sale & lease backet un bail a donc été conclu avec le vendeur (désormais locataire);
  • le locataire a cessé de payer les loyers à compter du quatrième trimestre 2014 ;
  • le locataire a été placée en redressement judiciaire en juin 2015 ;
  • dès décembre 2015, le marchand de biens a effectué les diligences nécessaires pour obtenir la libération des lieux et la résiliation du bail (il n’a toutefois récupéré les locaux qu’en décembre 2016) ;
  • entre temps, le marchand de biens avait signé en juin 2015 un mandat de vente avec un agent immobilier (la Cour relève que cela manifestait bien l’intention du contribuable de respecter son engagement) mais le locataire a intenté une action en nullité de la vente qui s’est achevée uniquement en avril 2022.

La Cour précise par ailleurs qu’il n’est pas établi que le marchand de biens avait connaissance des difficultés financières du locataire lors de l’acquisition du bien immobilier.

CA de Pau, 5 mars 2024 n° 23/00257

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