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31 janvier 2023

Fixation judiciaire du loyer du bail commercial : la notification du mémoire préalable n’interrompt la prescription que pour les actions portées devant le juge des loyers commerciaux

Par un arrêt en date du 25 janvier 2023, la Cour de cassation confirme que la notification du mémoire préalable n’interrompt la prescription applicable que pour les actions en fixation du loyer révisé ou renouvelé portées devant le juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, par acte d’huissier en date du 19 septembre 2013, un bailleur a délivré au preneur d’un bail commercial un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2014. Le 30 mars 2016, le bailleur a notifié un mémoire préalable au preneur puis a assigné ce dernier le 14 mars 2018 devant le tribunal de grande instance (devenu depuis le tribunal judiciaire) aux fins notamment, à titre principal, de faire juger que son congé (qui était contesté par le preneur) est valable et, à titre accessoire, de faire fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

La Cour d’appel compétente a déclaré la demande du bailleur prescrite, au motif que le mémoire (au sens de l’article R.145-23 du Code de commerce) n’interrompt pas la prescription prévue par l’article L145-60 du Code de commerce devant le tribunal judiciaire et que l’assignation a été délivrée plus de 2 années après la date de renouvellement du bail.

La Cour de cassation a confirmé l’analyse des juges du fond et a en conséquence rejeté le pourvoi du bailleur, en rappelant la distinction entre les deux types de contestations suivantes, telle qu’elle résulte de l’article R.145-23 du Code de commerce :

– d’une part, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé», qui doivent être portées, quel que soit le montant du loyer, devant le juge des loyers commerciaux (i.e. le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace) : pour cette procédure propre à la fixation du loyer révisé ou renouvelé, « il est statué sur mémoire » et la notification dudit mémoire préalable interrompt la prescription ;

– d’autre part, « les autres contestations» qui doivent être portées devant le tribunal judiciaire « qui peut, accessoirement, se prononcer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé » ; pour ces contestations, seules les causes de droit commun d’interruption du délai de prescription, fixées par les articles 2240, 2241 et 2244 du Code civil, sont applicables, de telle sorte que « le mémoire préalable […] ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du Code civil ».

Ainsi, la notification du mémoire préalable, institué que pour les besoins de la procédure devant le juge des loyers commerciaux n’interrompt la prescription que lorsque l’action en fixation du loyer révisé ou du loyer du bail renouvelé est portée devant ce juge.

Cass. 3e civ. , 25 janvier 2023, n°21-20.009

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