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8 avril 2021

Imprescriptibilité de l’action en réputation non écrite et facteurs de diminution de la valeur locative

Aux termes d’un arrêt rendu le 8 avril 2021, la Cour de cassation s’est prononcée sur la prescription de l’action visant à réputer non écrite la clause d’indexation figurant dans un bail commercial et sur la prise en compte de certains facteurs susceptibles de minorer la valeur locative des locaux loués.

Dans cette affaire, le bailleur a assigné le preneur en fixation du loyer du bail renouvelé. En défense, le preneur a agi en justice pour voir déclarer non écrite la clause d’indexation du bail commercial et pour solliciter une diminution du loyer de renouvellement.

  1. La recevabilité de l’action en réputation non écrite de la clause d’indexation au regard de la prescription
  • – La Cour de cassation rappelle que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprise (dite « loi Pinel ») a modifié la sanction des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce : auparavant frappée de nullité, ces clauses sont désormais « réputées non-écrites » aux termes de l’article      L. 145-15 du Code de commerce.
  • – A ce titre, la Cour de cassation a retenu que les modifications de l’article L. 145-15 du Code de commerce introduites par la loi « Pinel » sont applicables aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputée non écrite la clause d’un bail commercial faisant échec à l’une des dispositions susvisées n’est pas soumise à prescription.
  • – La Cour de cassation a ainsi confirmé la décision de la Cour d’appel en ce qu’elle a déduit que l’action engagée par le preneur, le 11 avril 2016 (soit après l’entrée en vigueur de la loi « Pinel ») était recevable.
  • – On relèvera que cette solution n’est pas nouvelle, puisqu’elle a été précédemment consacrée par la Cour de cassation dans une décision du 19 novembre 2020 publiée au bulletin (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-29.405)

 

  1. Les facteurs de minoration de la valeur locative aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé
  • – La Cour d’appel compétente avait par ailleurs retenu qu’il est d’usage, dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces, que soient imputées au preneur les charges relatives aux travaux visées à l’article 606 du Code civil ainsi que la taxe foncière.
  • -La Cour d’appel en a notamment déduit que ces refacturations ne sont pas exorbitantes en matière de bail commercial s’agissant de grandes surfaces de vente et que les valeurs locatives de référence concernent des locaux et des baux de ce type tiennent déjà compte de la prise en charge par le preneur des dépenses susvisées.
  • -La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel sur ce point au motif que : « sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

 

On relèvera que cette solution s’inscrit dans le prolongement de plusieurs décisions de jurisprudences rendues antérieurement en la matière (notamment Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.917).

Cass. 3e civ. , 8 avril 2021, n° 19-23.183

 

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