8 avril 2021

Imprescriptibilité de l’action en réputation non écrite et facteurs de diminution de la valeur locative

  • Etienne Chesneau
  • Yannick Granjon

Aux termes d’un arrêt rendu le 8 avril 2021, la Cour de cassation s’est prononcée sur la prescription de l’action visant à réputer non écrite la clause d’indexation figurant dans un bail commercial et sur la prise en compte de certains facteurs susceptibles de minorer la valeur locative des locaux loués.

Dans cette affaire, le bailleur a assigné le preneur en fixation du loyer du bail renouvelé. En défense, le preneur a agi en justice pour voir déclarer non écrite la clause d’indexation du bail commercial et pour solliciter une diminution du loyer de renouvellement.

  1. La recevabilité de l’action en réputation non écrite de la clause d’indexation au regard de la prescription
  • – La Cour de cassation rappelle que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprise (dite « loi Pinel ») a modifié la sanction des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce : auparavant frappée de nullité, ces clauses sont désormais « réputées non-écrites » aux termes de l’article      L. 145-15 du Code de commerce.
  • – A ce titre, la Cour de cassation a retenu que les modifications de l’article L. 145-15 du Code de commerce introduites par la loi « Pinel » sont applicables aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputée non écrite la clause d’un bail commercial faisant échec à l’une des dispositions susvisées n’est pas soumise à prescription.
  • – La Cour de cassation a ainsi confirmé la décision de la Cour d’appel en ce qu’elle a déduit que l’action engagée par le preneur, le 11 avril 2016 (soit après l’entrée en vigueur de la loi « Pinel ») était recevable.
  • – On relèvera que cette solution n’est pas nouvelle, puisqu’elle a été précédemment consacrée par la Cour de cassation dans une décision du 19 novembre 2020 publiée au bulletin (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-29.405)

 

  1. Les facteurs de minoration de la valeur locative aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé
  • – La Cour d’appel compétente avait par ailleurs retenu qu’il est d’usage, dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces, que soient imputées au preneur les charges relatives aux travaux visées à l’article 606 du Code civil ainsi que la taxe foncière.
  • -La Cour d’appel en a notamment déduit que ces refacturations ne sont pas exorbitantes en matière de bail commercial s’agissant de grandes surfaces de vente et que les valeurs locatives de référence concernent des locaux et des baux de ce type tiennent déjà compte de la prise en charge par le preneur des dépenses susvisées.
  • -La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel sur ce point au motif que : « sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

 

On relèvera que cette solution s’inscrit dans le prolongement de plusieurs décisions de jurisprudences rendues antérieurement en la matière (notamment Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.917).

Cass. 3e civ. , 8 avril 2021, n° 19-23.183

 

06 septembre 2021
Le concept de « Ville du quart d’heure » semble connaitre, à la faveur de la crise sanitaire actuelle, un essor important tout en faisant l’objet de débats particulièrement intéressants entre ses partisans et ses détracteurs, qu’ils soient géographes, urbanistes, anthropologues, architectes, aménageurs, élus ou promoteurs immobiliers. Parallèlement à ces discussions (qui relèvent à ce […]

Le 1er octobre 2021, le Conseil d’État a rendu publique sa plateforme dédiée à l’open data des décisions de justice administrative. L’intégralité des décisions rendues depuis le 30 septembre 2021 y sera disponible. Les décisions y seront versées deux fois par mois et classées dans un répertoire en fonction de l’année et du mois durant […]

07 mars 2021
Dans une décision 2020-887 QPC du 5 mars 2021, le Conseil constitutionnel a jugé que l’article L. 145-14 du Code de commerce, prévoyant que le bailleur doit au locataire évincé à l’issue du bail commercial une indemnité d’éviction, était conforme à la Constitution. Dans l’affaire ayant conduit à la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) posée […]

19 juillet 2022
Par un arrêt en date du 22 juin 2022, la Cour de cassation a validé la clause d’un bail commercial instituant une augmentation forfaitaire du loyer annuel dû, en fonction d’un pourcentage fixe, sans référence à un indice économique. Aux termes d’un bail commercial conclu en 2009, les parties étaient expressément convenues que le loyer […]

11 avril 2022
Aux termes d’un arrêt rendu le 26 janvier 2022, la Cour de cassation rappelle le principe selon lequel le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail et que le maintien dans les lieux du locataire au-delà de la date d’effet du congé qu’il a délivré ne peut s’analyser en une renonciation au […]

01 juin 2021
Un projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique a été déposé le 10 février 2021 par le gouvernement devant le parlement, dans le prolongement de la loi relative à l’énergie et au climat. Ce texte, adopté en 1ère lecture par l’Assemblée nationale le 4 mai 2021 et, à la date où nous écrivons […]