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29 mars 2023

L’apport d’un immeuble à une société marchand de biens n’est pas enregistré au droit fixe de 375 € / 500 €

La Cour de cassation vient de juger que l’apport d’un immeuble à une société poursuivant une activité de marchand de biens ne pouvait pas bénéficier du droit fixe (applicable à l’époque des faits).

Pour rappel, les apports ayant pour objet des immeubles sont en principe assujettis aux droits d’enregistrement au taux de 5 % lorsqu’ils sont faits à une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés par une personne (physique ou morale) non soumise à cet impôt.

Jusqu’en 2018, les apports étaient soumis à un droit fixe de 375 € ou 500 € lorsque les conditions suivantes étaient remplies :

  1. les biens apportés étaient compris dans l’apport de l’ensemble des éléments d’actif immobilisé affectés à l’exercice d’une activité professionnelle ; et
  2. l’apporteur s’engageait à conserver pendant trois ans les titres remis en contrepartie de l’apport.

En l’espèce, une société de droit luxembourgeois avait apporté un ensemble immobilier à une SAS française poursuivant une activité de marchand de biens.

La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel ayant considéré que le fait que les immeubles apportés aient été comptabilisés en stock par SAS, ils ne constituaient pas un actif immobilisé. La condition évoquée au point (i) ci-dessus n’était donc pas remplie et le droit fixe ne pouvait s’appliquer en conséquence.

Depuis le 1er janvier 2019, l’enregistrement est gratuit mais les conditions restent identiques et la présente solution nous paraît transposable.

Cass. com., 15 mars 2023, n° 20-12.201

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