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29 novembre 2022

Le droit de préemption du locataire à l’épreuve de l’application dans le temps de la loi « Pinel »

Un locataire ne peut se prévaloir du droit de préemption prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce avant son entrée en vigueur.

Rappelons que l’article L. 145-46-1 du Code de commerce relatif au droit de préemption du locataire de locaux commerciaux, issu de la loi dite « Pinel », est entré en vigueur six mois après la promulgation de la loi intervenue le 18 juin 2014, soit à compter du 18 décembre 2014.

Les faits de l’espèce sont les suivants :

– un compromis de vente concernant des locaux à usage de bureaux a été conclu le 7 novembre 2014 (avant l’entrée en vigueur du droit de préemption « Pinel ») sous condition suspensive de mise en œuvre de « tout droit de préemption […] susceptible de frapper les biens »,

– le 13 janvier 2015, le notaire en charge de la vente a notifié au locataire le droit de préemption sur le fondement de l’article L.145-46-1 du Code de commerce,

– le 16 janvier 2015, l’acte de vente a été régularisé entre le bailleur et le tiers-acquéreur,

– les 22 janvier et 6 février 2015, le locataire a exprimé son intention d’acquérir aux prix et conditions énoncés dans l’offre de vente,

– le 9 février 2015, le notaire a informé le locataire que l’acte de vente a été régularisé et que la notification de son droit de préemption était une erreur car « le droit de préemption légal prévu par la loi « Pinel » ne s’applique pas pour les bureaux»,

le locataire a donc assigné le bailleur et le tiers-acquéreur en nullité de la vente conclue le 16 janvier 2015 et en prononciation de vente forcée en sa faveur, et a obtenu gain de cause en première instance (TGI Lyon, 18 décembre 2019), le tribunal ayant considéré le locataire comme légitime dans l’exercice de son droit de préemption légal.

La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 25 octobre 2022, a retenu au contraire que « lorsque le compromis de vente a été signé [le 7 novembre 2014], l’article L.145-46-1 du Code de commerce n’était pas applicable » car entré en vigueur le 18 décembre 2014. La Cour en a donc déduit que si, à la date d’entrée en vigueur du droit de préemption « Pinel », « la vente n’avait pas encore été réitérée, la condition suspensive avait nécessairement été levée, en l’absence d’un quelconque titulaire d’un droit de préemption et/ou d’un pacte de préférence » et que « la vente était parfaite ». A la date de signature de la promesse de vente, le droit de préemption « Pinel » n’était pas entré en vigueur, peu importe que la vente ait été conclue ultérieurement à l’entrée en vigueur du droit de préemption prévu par la loi « Pinel ». La solution aurait été différente si la signature du compromis était intervenue après l’entrée en vigueur du droit de préemption « Pinel ».

 

CA de Lyon, 25 octobre 2022,  n° 20/00285

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