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7 juillet 2023

L’occupation d’un immeuble comme résidence principale fait échec à l’activité de marchand de biens, sauf en cas d’abus

Le Conseil d’Etat vient de rendre une décision dans laquelle il a rejeté la qualification de marchand de biens à des contribuables personnes physiques ayant effectué plusieurs d’opérations d’achat-revente dès lors que ces immeubles étaient à chaque fois affectés à leur résidence principale.

En principe, les gains et le chiffre d’affaire réalisés à l’occasion de la cession d’immeubles sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et passibles de la TVA lorsque ces cessions sont faites par un contribuable qui se livre habituellement à une activité de marchand de biens sauf pour l’intéressé à établir :

  • soit que les immeubles vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux (et de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion d’un patrimoine personnel) ;
  • soit que les immeubles en cause constituent la résidence principale des cédants.

C’est sur ce dernier point que le Conseil d’Etat s’est prononcé.

En l’espèce, un couple avait procédé à 9 opérations d’achat-revente de terrains et de biens immobiliers et avait placé à chaque fois ces cessions sous le régime d’exonération d’impôt sur le revenu applicable aux cessions de résidence principale, ainsi qu’en franchise de TVA.

L’administration fiscale, suivi en cela par la cour administrative d’appel de Bordeaux, avait considéré que le couple avait agi comme des marchands de biens eu égard aux éléments suivants : « le nombre d’opérations réalisées sur la période, du court délai qui séparait l’achèvement des travaux de construction des maisons de leur vente, et de la circonstance qu’avant même d’avoir réalisé les ventes, les contribuables avaient déjà acquis de nouveaux terrains« .

Le Conseil d’Etat a cassé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux aux motifs que les contribuables ne pouvaient être regardés comme ayant la qualité de marchand de biens dès lors que l’administration fiscale n’avait :

  • ni remis en cause l’affectation à la résidence principale des immeubles cédés,
  • ni invoqué l’abus de droit.

Ainsi, le Conseil d’Etat vient confirmer que l’affectation d’un immeuble à la résidence principale du contribuable fait obstacle à la qualification de marchands de biens en faisant toutefois deux réserves importantes (i) l’abus de droit et (ii) la preuve de l’affectation du bien.

Il convient donc de rester prudent puisque la question de savoir si les opérations réalisées constitueraient ou non un abus de droit n’a pas été tranchée.

Conseil d’Etat, 14 juin 2023, n° 461960

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