Par une décision du 13 février 2026, le Conseil d’Etat juge qu'un lotissement n'est juridiquement constitué que si la division en propriété ou en jouissance d'au moins un lot est "actée" à la date de délivrance du PC, et ce même si la vente est assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un PC.

En l'espèce, un permis d'aménager (PA) avait été délivré à un particulier en vue de la division d'une parcelle supportant une maison d'habitation, pour en détacher deux lots à bâtir. Un permis de construire (PC) avait ensuite autorisé la construction d'une maison individuelle sur un des lots divisés.

Saisi d'un recours contre le PC, le Tribunal administratif (TA) de Marseille a écarté les moyens tirés de la méconnaissance des règles d'emprise au sol et d'espaces verts fixées par le PLU, aux motifs que les travaux d'aménagement du lotissement étaient achevés, et que les règles de fond devaient être appliquées à l'échelle du seul lot d'implantation de la construction (et non à l'échelle de l'ensemble de la parcelle d'origine), en application des dispositions dérogatoires du PLU.

A cet égard, le 3^ème alinéa de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme dispose que "dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ".

Saisi d'un pourvoi, le Conseil d'Etat considère toutefois qu'aux termes de l'article L. 442-1 du même code[1], l’application de la règle précitée est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du PC[2], et ce quand bien même ce transfert est assorti d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un PC[3].

La Haute-Juridiction précise que la circonstance selon laquelle les travaux d'aménagement du lotissement seraient achevés, en application de l'article R. 442-18 du code de l'urbanisme, n'est pas de nature à consacrer l'existence d'un lotissement au sens et pour l'application des dispositions de l'article R. 151-21 précité, en l'absence de tout transfert d'un des lots.

Conseil d'Etat 13 février 2026, n°501671

[1] "Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis".

[2] V. CE 13 juin 2022, n° 452457 (mentionnée dans le fichage de l'arrêt).

[3] V. CE 17 février 2025, n° 493120 (inédit au recueil Lebon).