Une SCI est passible de l'impôt sur les sociétés lorsqu'elle réalise des opérations de marchands de biens, à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

Dans un arrêt du 9 juin 2022, la cour administrative d'appel de Lyon rappelle que l'intention spéculative, qui ne se présume pas, doit s'apprécier à la date d'acquisition des biens immobiliers.

Au cas d'espèce, une SCI avait acquis un bien immobilier en 2007 qu'elle avait ensuite divisé en onze lots en 2010. L'ensemble des lots ont été vendus entre 2010 et 2015. Selon la cour administrative d'appel, le court délai entre l'achat et la revente et le nombre d'opérations démontrent l'intention de revendre.

Le fait que le bien immobilier aurait été acquis en vue d'être loué n'est pas démontré selon le juge dès lors que :

• la copie du bail n'a été produite qu'au stade de la réclamation contentieuse ;
• le gérant de la société locataire est également le gérant de la SCI ;
• le locataire n'a jamais déclaré le local au titre de la contribution foncière des entreprises ;
• le local ne figure dans aucune annonce légale concernant l'activité du locataire ; et
• aucune recherche en vue de la remise en location du local n'a été effectuée après le départ du locataire.

En toute hypothèse, le fait que l'ensemble immobilier ait été loué n'empêche pas qu'il ait pu être acheté en vue d'être revendu.

CAA de Lyon, 9 juin 2022, n° 21LY00603