« Quand on apporte une mauvaise nouvelle, personne ne pense à vous offrir à boire. » — Marcel Pagnol

Le projet de loi de finances 2026 introduit plusieurs modifications significatives à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts (CGI), dispositif qui encadre le report d’imposition des plus-values en cas d’apport à une société holding. Ces changements devraient être définitivement adoptés dans les prochains jours. Focus sur les impacts concernant les investissements liés à l'immobilier.

1. Activités éligibles : une éviction large des activités immobilières

• Jusqu’à présent, le dispositif visait notamment, parmi les activités pouvant être considérés comme un réinvestissement éligible, les activités commerciales mentionnées aux articles 34 (commerciales par nature) et 35 (commerciales par assimilation) du CGI, à l’exclusion de la gestion du propre patrimoine mobilier ou immobilier de la société.

Étaient notamment éligibles :
- les activités de marchand de biens et de promotion immobilière,
- les exploitations hôtelières,
- certaines activités de résidentiel géré (une appréciation fine et au cas par cas était néanmoins nécessaires).

• Le nouveau texte aligne désormais la définition des activités éligibles sur celle de la réduction d’impôt pour investissement dans les PME dite "loi TEPA").
  .
  L’éligibilité sera ainsi limitée aux activités commerciales, à l’exclusion :
  - des activités immobilières ;
  - de la gestion du propre patrimoine immobilier.

L’administration fiscale avait auparavant précisé que les activités immobilières s’entendent de celles relevant de la section L de la nomenclature NAF, c’est-à-dire :

- les marchands de biens ;
- les promoteurs et lotisseurs ;
- toute une série de services dans le domaine immobilier : services immobiliers portant sur les transactions, les locations et exploitations de biens immobiliers ; activités d’intermédiaires se livrant à des opérations d’intermédiaires pour l’achat, la souscription, la vente d’immeubles, d’actions ou de parts de sociétés immobilières ; les agences immobilières ; les administrateurs de biens ; les activités de syndics de copropriété ; et les activités de recouvrement des loyers.

Les activités hôtelières et certaines formes de résidentiel géré devraient à notre avis toutefois demeurer éligibles au dispositif.

2. Autres aménagements

Deux autres ajustements sont prévus :

• Relèvement du taux de réinvestissement obligatoire, qui passe de 60 % à 80 % pour la holding bénéficiaire de l’apport.
• Allongement du délai de réinvestissement : de deux à trois ans.

3. Supports d’investissement concernés

Toutes les formes d’investissement demeurent concernées :

• investissements directs,
• club deals,
• fonds réglementés.

4. Entrée en vigueur

Le dispositif s’appliquera le lendemain de la publication de la loi, attendue en février.

! Important : les investisseurs pour qui l'obligation de réinvestir est née avant l'entrée en vigueur ne sont pas concernés par les nouvelles règles.

• Les projets d'investissement direct ou club deals en cours ne devraient donc pas être remis en cause.

5. Dernières étapes du processus législatif

L’article 49-3 a été engagé à l’Assemblée nationale le 20 janvier sur la partie « recettes » du projet de loi (incluant cette mesure).
Les deux motions de censure déposées (par les groupes LFI-écologistes-PCF d’une part, et RN-Ciotti d’autre part), ont été rejetées.

Le ministre chargé des Relations avec le Parlement a indiqué que la loi de finances définitive devrait être adoptée courant février 2026, après l'éventuel contrôle du Conseil constitutionnel.

La mise à jour des commentaires administratifs au BOFiP sera attendue dès l'achèvement du processus législatif, afin notamment de préciser le périmètre restreint des activités immobilières éligibles.