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19 novembre 2021

Purge du droit de préemption du bail commercial : importantes précisions de la Cour de cassation

La Cour de Cassation a rendu, le 23 septembre 2021, un arrêt apportant un éclairage important concernant la mise en œuvre de l’article L.145-46-1 du Code de commerce qui octroie au preneur à bail commercial, sous certaines conditions, un droit de préemption en cas de mise en vente par le bailleur des locaux loués.

Les faits étaient les suivants :

  • le 3 mars 2018, le bailleur a confié un mandat de vente à un agent immobilier,
  • le 24 octobre 2018, le bailleur a notifié au preneur à bail commercial d’un immeuble une offre de vente dudit immeuble pour un prix de 5.050.000 euros, honoraires de l’agent immobilier en sus, en vue de purger le droit de préemption du preneur prévu à l’article L.145-46-1 du Code de commerce,
  • le 29 octobre 2018, le preneur a contesté l’offre de vente, aux motifs qu’elle avait été adressée après que le bailleur a trouvé un acquéreur et que l’offre, outre le prix de vente, contenait les honoraires de l’agent immobilier,
  • le 9 novembre 2018, le bailleur a conclu une promesse de vente avec un tiers, sous condition suspensive de purge du droit de préemption du preneur, pour un prix de 5.050.000 euros.

La Cour de cassation a notamment considéré que :

  • dès lors que la notification de l’offre de vente a été effectuée préalablement à la vente sous condition suspensive de purge du droit de préemption du locataire, le bailleur a pu confier à un agent un mandat de vente puis faire procéder à des visites du bien avant la notification de l’offre de vente,
  • le fait que le bailleur ait conclu, postérieurement à la notification de l’offre, une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préemption du preneur, n’invalidait pas ladite offre de vente,
  • « l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi,
  • la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente. »

Cass., 3e civ. , 23 septembre 2021, n° 20-17.799

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