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26 janvier 2024

L’essentiel des mois de décembre 2023 et janvier 2024

En droit immobilier, sur le plan législatif et réglementaire, la fin d’année 2023 a notamment été marquée par l’adoption et la promulgation de la loi relative à l’industrie verte, qui a pour principal objectif de faire de la France l’un des premiers acteurs de « l’industrie verte » en Europe et comprend, parmi ses nombreuses dispositions, plusieurs mesures clés concernant l’immobilier (dérogations au PLU possibles pour les grandes opérations d’urbanisme, nouvelle dispense d’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale, nouveau droit de préemption offert aux communes, etc.). Un troisième arrêté – particulièrement attendu – est par ailleurs venu fixer les niveaux de consommation d’énergie finale en « valeur absolue » à atteindre au titre du « décret tertiaire » (également appelé « Dispositif Eco Efficacité Tertiaire ») pour certaines catégories d’activité (hébergement touristique de courte durée, hôtellerie, restauration, centres d’exploitation informatique, etc.). De plus, à l’approche des JO 2024, la préfecture de Police a présenté les différents types de périmètres mis en place autour des sites olympiques et paralympiques. Enfin, le contenu de l’audit énergétique  pour la mise en vente de certains logements non-soumis au statut de la copropriété a été modifié par un nouvel arrêté, qui sera applicable aux audits énergétiques réalisés à compter du 1er avril 2024.

Côté judiciaire, ces dernières semaines ont aussi donné lieu à une abondante jurisprudence, particulièrement intéressante pour les praticiens. On retiendra par exemple un arrêt de la Cour de cassation selon lequel le consentement d’une société, bénéficiaire d’une promesse de cession de droit au bail commercial, est vicié dans le cadre de la conclusion de ladite promesse dès lors que la société bénéficiaire n’a pas été préalablement informée que le bailleur n’était pas propriétaire des locaux loués mais seulement preneur d’un bail à construction. La Haute juridiction a par ailleurs jugé que la convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire ne peut pas se prévaloir vis-à-vis du propriétaire de l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil (sauf si la convention le prévoit expressément) mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles. Enfin, en matière de bail commercial, la Cour de cassation retient qu’un congé avec une offre de renouvellement d’un bail commercial à des clauses et conditions différentes du bail expiré (hors le loyer) doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction : une solution qui doit donc inciter les bailleurs à faire preuve de vigilance dans la rédaction de leurs congés.

Côté fiscal, la fin d’année 2023 a été marquée par la publication au Journal Officiel de la Loi de finances pour 2024 le 30 décembre 2023 (voir les principales mesures fiscales immobilières) et plusieurs arrêts en matière de TVA.

Tout d’abord, un arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux a admis que l’engagement de construire pris par un acquéreur assujetti à la TVA peut être rempli par un tiers sous-acquéreur non assujetti, y compris en l’absence de reprise formelle de l’engagement de construire de l’acquéreur initial (cette solution méritera toutefois d’être confirmée et la reprise de l’engagement de construire reste à ce jour recommandée quand l’acquéreur est assujetti à la TVA).
Ensuite, la Cour administrative d’appel de Nancy a jugé que, lorsqu’un immeuble a été construit sur la même parcelle qu’un immeuble préexistant, ces deux immeubles ne relèvent pas d’un même ensemble immobilier en l’absence de permis de construire unique ou de même programme de construction. En conséquence, l’option TVA déposée par le contribuable pour l’immeuble préexistant ne pouvait produire aucun effet pour le second immeuble et une nouvelle option TVA aurait donc dû être déposée.
Enfin, le Conseil d’Etat a considéré que l’option TVA afférente à la location de locaux nus était insusceptible de produire des effets antérieurement au premier jour du mois au cours duquel l’option a été formulée. En conséquence, la TVA grevant les dépenses exposées avant cette date n’était pas déductible.

En matière d’urbanisme, la fin d’année 2023 a été riche en décisions du Conseil d’Etat. Il s’est d’abord prononcé sur le régime des modifications apportées à un projet de construction au cours de l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme. Il a également admis que la circonstance que l’arrêté de permis de construire comporte des inexactitudes ou des omissions sur les destinations ou les surfaces est sans incidence sur sa légalité.

Les juges du Palais Royal ont ensuite continué de préciser le régime des sanctions administratives de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme en reconnaissant une présomption d’urgence à suspendre une mise en demeure de démolir des constructions sur ce fondement.

Enfin, en matière de divisions foncières, le Conseil d’Etat a confirmé que les parties déjà bâties d’une unité foncière à diviser peuvent être exclues du périmètre du lotissement, lequel peut être constitué d’un lot unique. Il considère aussi que les travaux conduisant à l’agrandissement significatif de bâtiments préexistants à la division ou portant sur la construction d’annexes ne constituent pas un lotissement.

L’urbanisme commercial n’est pas en reste. En effet, la Cour administrative d’appel de Paris a jugé illégal un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale délivré avant l’avis défavorable de la Commission nationale d’aménagement commercial.

Du côté des textes, le décret tant attendu d’application des obligations d’installation d’énergies renouvelables en toiture des bâtiments et ombrières de parkings issues de la loi Climat et résilience, a été publié  au Journal officiel du 20 décembre 2023 pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2024. Deux arrêtés publiés le 29 décembre 2023 fixent, pour l’un, la proportion de la toiture du bâtiment à couvrir par un système de végétalisation ou de production d’énergies renouvelables et les conditions économiquement acceptables liées à l’installation de ces systèmes et, pour l’autre, les caractéristiques que doivent respecter les systèmes de végétalisation installés en toiture.

Pour débuter l’année 2024, notons que l’enquête publique sur le projet de PLU bioclimatique de Paris est ouverte depuis le 8 janvier dernier et jusqu’au 29 février prochain.

Gide vous présente ses meilleurs vœux pour 2024

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