Les parties déjà bâties d’une unité foncière à diviser peuvent être exclues du périmètre du lotissement qui peut être constitué d’un lot unique. En outre, les travaux conduisant à l’agrandissement significatif de bâtiments préexistants à la division ou à la construction d’annexes ne constituent pas un lotissement.
Dans cette affaire les deux autorisations d’urbanisme obtenues par une même société pour des opérations distinctes étaient contestées :
- un permis d’aménager en vue de la division d’une parcelle en deux, l’une supportant déjà une construction et l’autre destinée à être bâtie, cette dernière constituant l’unique lot du périmètre du lotissement ainsi constitué ;
- un permis de construire tenant lieu de déclaration préalable de lotissement (en application de l’article R. 442-2 du code de l’urbanisme) en vue de l’extension d’une construction existante sur un lot issu de la division d’une parcelle en deux lots, l’autre lot issu de cette division supportant déjà une construction et n’étant pas inclus dans le périmètre du lotissement ainsi autorisé.
Dans le cadre des pourvois formés contre les jugements de rejet du TA de Versailles, le Conseil d’Etat apporte plusieurs précisions intéressantes en matière de lotissement, l’une sur le périmètre du lotissement et de l’appréciation des règles d’urbanisme, et l’autre sur les travaux dérogatoires à ce régime.
A titre liminaire, rappelons que :
- un lotissement constitue la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (article L. 442-1 du code de l’urbanisme). Ces divisions foncières sont, selon les caractéristiques du projet, soumises à une autorisation de lotir prenant la forme d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable (article L. 442-3 du code de l’urbanisme) ;
- le code de l’urbanisme prévoit plusieurs dérogations au régime du lotissement parmi lesquelles le détachement de terrains supportant des bâtiments non destinés à être démolis (article R. 442-1 e) du code de l’urbanisme) ;
- le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments, et en cas de détachement de parties déjà bâties, le lotisseur peut choisir de les inclure ou non dans le périmètre du lotissement (article L. 442-1-2 du code de l’urbanisme).
Dans sa décision du 29 novembre 2023 à mentionner aux tables, le Conseil d’Etat confirme que le lotisseur peut librement choisir d’intégrer ou non les parcelles déjà bâties destinées à être détachées de l’unité foncière dans le périmètre du lotissement et, ce faisant, consacre la pratique dite du « mono-lot ». Dans cette hypothèse, la Haute Juridiction énonce qu’il n’est pas tenu compte de la conformité du reliquat bâti dans l’analyse du respect des règles d’urbanisme.
D’autre part, le Conseil d’Etat précise sa jurisprudence sur les opérations de travaux dérogatoires au régime des lotissements. Ainsi ne constitue pas un lotissement le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de l’un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes à ces bâtiments.