En droit immobilier, on retiendra notamment que la Cour de cassation a jugé, en matière de bail commercial, qu’un preneur ne peut valablement invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de son loyer que dans la seule mesure où le défaut d’entretien ou de réparation dont il se prévaut à cet effet rend impropre les locaux loués à l’usage auquel ils étaient destinés.
Par ailleurs, en matière de vente immobilière, la Haute juridiction a rappelé qu’en cas de servitude occulte non déclarée lors d’une vente immobilière, le principe de l’octroi à l’acquéreur lésé d’une indemnisation n’est pas conditionné à la démonstration préalable de la gravité que revêt cette servitude occulte pour ce dernier.
Ces dernières semaines ont par ailleurs été pour nous l’occasion de faire un point sur les principales dispositions du décret n°2023-796 du 18 août 2023 concernant la performance énergétique des logements, qui précise notamment « les niveaux de performance minimaux et les critères relatifs aux contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacles à l’attente de ces critères ou de ces niveaux dans la définition du logement décent ».
En matière d’urbanisme, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur la légalité du décret n° 2022-422 du 25 mars 2022 introduisant le dispositif de « clause-filet ». Il valide l’essentiel du dispositif, tout en clarifiant les conséquences de l’activation de cette clause sur les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme. En revanche, il censure le décret en tant qu’il ne prévoit pas, dans l’hypothèse où une déclaration préalable a fait l’objet d’une évaluation environnementale à la suite de l’activation de la clause-filet, d’exception à la règle selon laquelle, à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, le silence gardé par l’autorité compétente vaut décision de non-opposition à la déclaration préalable.
Par ailleurs, la loi n° 2023-973 relative à l’industrie verte du 23 octobre 2023 a été publiée au JO du 24 octobre 2023. Un certain nombre de mesures concernent le droit de l’urbanisme et de l’environnement, en particulier :
- en matière de planification, les SRADDET devront désormais prévoir des objectifs de développement logistique et industriel et identifier les localisations préférentielles de ces équipements. Quant aux SCOT, leurs objectifs de développement et d’aménagement devront tenir compte de l’existence de friches ;
- afin de faciliter et d’accélérer l’implantation d’industries vertes, le recours à la déclaration de projet permettant la mise en compatibilité des documents d’urbanisme avec un projet d’intérêt général est élargi à certaines installations industrielles. Cette déclaration pourra reconnaitre une raison impérative d’intérêt public majeur (RIIPM) permettant de déroger aux obligations de protection d’habitats naturels et d’espèces animales ou végétales. Certains projets industriels d’importance pourront également être qualifiés de « projet d’intérêt national majeur » par décret, ce qui permettra, sous certaines conditions, la mise en compatibilité des documents d’urbanisme et la reconnaissance d’une RIIPM.
- des cas de dispense d’autorisation d’exploitation commerciale dans le cadre de regroupements de surface de vente et de dérogations au PLU sont prévus dans les grandes opérations d’urbanisme (GOU) ;
- une nouvelle forme de consultation du public est créée pour les demandes d’autorisations environnementales: la consultation du public sera allongée et se déroulera dès le dépôt du dossier complet de demande d’autorisation, en parallèle de l’instruction;
- la procédure du « tiers demandeur » pourra désormais être anticipée et porter sur les mesures de mise en sécurité d’une installation classée dont l’activité a définitivement cessé, et non plus seulement sur les mesures de réhabilitation ;
- les délais pour l’installation de panneaux photovoltaïques sur les parc de stationnements extérieurs sont allongés.
Par ailleurs, dans une décision n° 2023-1066 QPC du 27 octobre 2023, le Conseil Constitutionnel a considéré que, « lorsqu’il adopte des mesures susceptibles de porter une atteinte grave et durable à un environnement équilibré et respectueux de la santé, le législateur doit veiller à ce que les choix destinés à répondre aux besoins du présent ne compromettent pas la capacité des générations futures et des autres peuples à satisfaire leurs propres besoins, en préservant leur liberté de choix à cet égard« . Cette décision devrait avoir d’importantes répercussions à l’avenir.
En fiscal, le mois d’octobre est traditionnellement marqué par l’examen du Projet de loi de finances devant l’Assemblée Nationale.
Le Gouvernement a engagé sa responsabilité sur le vote du Projet de loi de finances pour 2024 en application des dispositions de l’article 49-3 de la Constitution. Parmi les principales mesures fiscales immobilières, nous retiendrons particulièrement celles-ci :
- Le nouvel article 3 vicies exclut du dispositif Dutreil les activités patrimoniales consistant en la location de locaux meublés ou d’établissements commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation. Cette mesure s’appliquerait aux transmissions intervenant à compter du 17 octobre 2023.
- Dans son article 10 ter, le Gouvernement aligne le régime TVA de la location meublée (parahôtellerie, co-living, résidences services, Airbnb) avec la Directive TVA en distinguant les deux catégories de locations : les prestations d’hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier et les autres « locations de logements meublés à usage résidentiel ». Cet amendement fait suite à l’avis du Conseil d’Etat du 5 juillet 2023 déclarant le régime TVA français de la location meublée non-conforme à la directive TVA et qui laissait présager une modification des règles françaises et avait ouvert une période d’incertitude pour les acteurs du secteur. Le Gouvernement semble vouloir fermer cette parenthèse et conforter les pratiques actuelles (en attendant toutefois une éventuelle mise à jour du BOFiP qui pourrait avoir des conséquences pratiques importantes).
Enfin, concernant l’appréciation de la prépondérance immobilière pour les besoins du régime des plus-values à long terme sur titres de participation, le Conseil d’Etat a confirmé que la notion d’« immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation » s’entend exclusivement des moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux.