Nouvelles obligations d’installation d’énergies renouvelables sur les bâtiments et parkings dès le 1er janvier 2024

Le décret tant attendu d’application des obligations d’installation d’énergies renouvelables en toiture des bâtiments et ombrières de parkings issues de la loi Climat et résilience[1], a été publié in extremis au journal officiel du 20 décembre 2023. S’il reprend en grande partie les projets de textes soumis entre mai et octobre 2023 à consultation publique, notamment sur le champ d’application et les exceptions (voir article précédent sur les bâtiments), celui-ci prévoit une application des obligations au 1^er janvier 2024, imposant donc un calendrier très serré aux acteurs concernés. Ce décret a été complété par deux arrêtés du 19 décembre 2023 publiés au journal officiel du 29 décembre dernier précisant, pour le premier, la proportion de la toiture des bâtiments à couvrir et l’exception relative aux conditions économiquement acceptables et pour le second, les obligations de végétalisation des bâtiments[2].

Pour rappel :

• l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation (« CCH ») impose aux constructions, extensions et rénovations lourdes de certains bâtiments nouveaux[3] et de leurs aires de stationnement associées l’installation en toiture[4] (i) soit d’un procédé de production d’EnR (notamment photovoltaïque et thermique solaire), (ii) soit d’un système de végétalisation ou (iii) de tout autre dispositif aboutissant au même résultat.

La loi dite « AER »[5] est venue enrichir cette obligation en ajoutant, à partir du 1^er janvier 2025, de nouvelles catégories de bâtiments et en abaissant le seuil pour les bureaux à 500 m², mais les décrets d’application de cette loi ne sont pas encore connus.

• l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme prévoit quant à lui l’intégration sur la surface des parcs de stationnement de plus de 500 m² associés aux bâtiments ou parties de bâtiments visés à l’article L. 171-4 du CCH et aux nouveaux parcs extérieurs ouverts au public :
  • de dispositifs végétalisés ou d’ombrières intégrant un procédé de production d’EnR sur au moins la moitié de leur surface ;
  • de revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation sur au moins la moitié de leur surface.

Dans la présente analyse nous nous concentrerons uniquement sur les obligations relatives à la production d’EnR.

1. Des précisions bienvenues sur le champ d’application des obligations

Le décret du 18 décembre 2023 entend répondre aux interrogations des acteurs concernés sur le champ d’application des obligations sur bâtiments et sur ombrières de parcs de stationnement.

Le décret précise d’abord que les bâtiments soumis à l’obligation de l’article L. 171-4 du CCH sont ceux dont au moins la moitié de la surface de plancher (SDP) est affectée à l’un des usages mentionnés par la loi, peu important l’usage de la toiture[6]. Cette précision augmente sensiblement le champ des bâtiments concernés, le seuil de soumission (500 ou 1.000 m² de SDP) étant calculé sur l’ensemble du bâtiment et pas seulement la surface dédiée à l’un des usages visés par l’article L. 171-4 du CCH.

L’arrêté du 19 décembre 2023 vient quant à lui préciser les seuils minimaux de la surface de toiture des bâtiments construits ou rénovés à prendre en compte pour le respect des obligations de végétalisation ou d’implantation d’EnR applicables : au moins 30 % de la surface de toiture du bâtiment construit ou rénové à compter du 1^erjanvier 2024, 40 % à compter du 1^er juillet 2026, et 50 % à compter du 1^er juillet 2027[7]. Les parcs de stationnement assujettis aux obligations de l’article L. 111-19 du code de l’urbanisme sont, quant à eux, les parcs de stationnement extérieurs, c’est-à-dire « ceux qui ne sont pas intégrés à un bâtiment »[8].

En outre, les parties des parcs de stationnement entrant dans le calcul de la surface pour l’application de l’obligation d’ombrage (végétalisation ou EnR) sont :

• les emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, situés en dehors de la voie publique, au sein d’un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
• les voies et les cheminements de circulation, les aménagements et les zones de péage permettant l’accès à ces emplacements. L’intégration des voies de circulation dans le calcul de la surface étend ainsi le champ des parcs concernés.

A l’inverse, les espaces verts, les espaces de repos, les zones de stockage, les espaces logistiques, de manutention et de déchargement n’entrent pas dans le calcul de la surface[9].

Le décret précise également la notion de « rénovation lourde » applicable aux bâtiments : il s’agit des travaux « qui ont pour objet ou qui rendent nécessaire le renforcement ou le remplacement d’éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment »[10].

Pour les parcs de stationnement, il s’agit du « remplacement total du revêtement de surface au sol sur une superficie représentant au moins la moitié de la superficie du parc de stationnement ». Si sur une période de 15 ans, les travaux entrepris aboutissent au remplacement total du revêtement de surface au sol de plus de la moitié de la surface totale, le parc de stationnement sera également concerné par les obligations[11].

Le décret lève enfin le doute sur la possibilité de mutualiser les obligations sur les bâtiments et les parcs de stationnement en confirmant que les obligations de solarisation des bâtiments peuvent s’effectuer sur les ombrières des parcs de stationnement associés auxdits bâtiments, sous la condition expresse que les parkings respectent les obligations de l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme[12].

La couverture d’au moins 50 % des parcs de stationnement par des ombrières photovoltaïques au titre de l’article précité devra ainsi permettre de respecter au moins en partie les obligations liées aux bâtiments.

2. Des exceptions encadrées à apprécier projet par projet

Les articles L. 171-4 du CCH et L. 111-19-1 du code de l’urbanisme prévoient qu’en cas de contraintes architecturales, patrimoniales, techniques, de sécurité ou de conditions économiques inacceptables, les obligations peuvent ne pas s’appliquer.

Ces exceptions, à apprécier projet par projet, particulièrement larges et pourtant centrales pour les acteurs concernés, sont désormais précisées dans le décret.

En outre, les exceptions liées aux conditions économiques raisonnables renvoient à des arrêtés. Celui relatif aux obligations applicables aux bâtiments a été publié le 29 décembre dernier[13][14].

En premier lieu, les contraintes patrimoniales visent les installations situées dans des zones ou sur des immeubles protégés :

• abords de monuments historiques ;
• site patrimonial remarquable ;
• site inscrit ou classé ;
• cœur d’un parc national ;
• immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ;
• immeuble protégé au titre du PLU.

Pour les bâtiments concernés par ces protections, les obligations ne seront opposables qu’en cas d’accord ou d’autorisation de l’autorité administrative compétente au titre des procédures particulières prévues par ces zones ou immeubles[15]. À titre d’exemple, l’installation de panneaux photovoltaïques sur un bâtiment situé dans les abords d’un monument historique sera conditionnée à l’avis conforme favorable de l’Architecte des Bâtiments de France (« ABF ») rendu au titre du code du patrimoine, mais dans le cadre de la demande d’autorisation d’urbanisme.

Pour les parcs de stationnement concernés par ces protections, la dispense sera automatique s’agissant de l’installation d’ombrières photovoltaïques, mais ces parcs resteront soumis à l’obligation de végétalisation sous réserve de l’accord ou de l’autorisation de l’autorité compétente[16].

En deuxième lieu, les contraintes techniques et architecturales :

• pour les bâtiments, celles-ci ne s’appliquent qu’en cas de rénovation lourde et
  • si l’installation met en cause la pérennité des ouvrages[17]; ou
  • si l’installation n’est techniquement pas réalisable[18]; ou
  • en cas de présence d’une sur-toiture ventilée faisant office de pare-soleil[19]; ou
  • si la présence en toiture d’installations techniques empêche d’atteindre le seuil minimal. Cette dernière exception n’est que partielle dès lors qu’il conviendra de couvrir au maximum la toiture pour se rapprocher du seuil minimal[20]. En outre, les procédés de production d’EnR pourront toujours être installés sur les ombrières de parking pour contourner la contrainte affectant la toiture.
• pour les parcs de stationnement, elles sont relatives à :
  • la nature du sol, telles que la composition géologique ou l’inclinaison de celui-ci ;
  • l’usage du parc de stationnement[21] (par exemple un parc saisonnier) ; ou
  • la contrainte technique ou l’ensoleillement insuffisant de sorte que la rentabilité de l’installation serait significativement atteinte, c’est-à-dire lorsque le coût actualisé de l’énergie produite par cette installation sur une durée de 20 ans est supérieur à la valeur du tarif d’achat ou du tarif de référence utilisé pour le calcul des revenus pouvant être obtenus par la vente de l’électricité produite par l’installation, multiplié par un coefficient ensuite défini par arrêté[22].

En troisième lieu, les contraintes de sécurité désignent :

• s’agissant des bâtiments, la méconnaissance des règles de sécurité du CCH justifiée par un argumentaire du maître d’œuvre auquel serait joint l’avis défavorable ou avec prescription de la commission de sécurité ou d’un contrôleur technique agréé ou de toute autre autorité compétente en matière de sécurité civile[23];
• pour les parcs de stationnement, il est renvoyé à l’impossibilité de ne pas aggraver un risque naturel, technologique ou de sécurité civile[24].

En quatrième lieu, les conditions économiques déraisonnables, qui devraient être régulièrement soulevées par les porteurs de projets, font l’objet de dispositifs complétés par un arrêté du 19 décembre 2023 relatif aux bâtiments et qui doivent encore être précisés s’agissant des parcs de stationnement :

• pour les bâtiments, les coûts d’installation sont disproportionnés en cas de dépassement d’un taux de 15% par le rapport entre le coût des travaux nécessaires à l’installation des EnR ou de la végétalisation et le coût des travaux de construction d’extension ou de rénovation. Si le coût des travaux est supporté par un tiers-investisseur, alors les coûts sont disproportionnés si le reste à charge HT excède 15%.

Le coût des travaux est cependant diminué des gains – profitant au maitre d’ouvrage – résultant de la vente de la production d’électricité ou des économies d’énergie réalisées, notamment en cas d’autoconsommation[25].

Les coûts de production d’EnR sont, eux, considérés comme excessifs, pour le photovoltaïque, lorsque le coût actualisé de l’énergie – fixé à 3 % par l’arrêté et défini comme la somme actualisée des coûts d’investissement, d’exploitation et de maintenance divisée par les quantités annuelles de production sur 20 ans – dépasse 1,2 fois le tarif d’achat ou de référence déterminé par l’étude technico-économique sur la base des dispositifs de soutien à la production EnR.

Dans ce cas le maître d’ouvrage joint à l’attestation une note détaillant le calcul, deux devis d’entreprises spécialisées ou une étude technico-économique de moins de 6 mois ;

• pour les parcs de stationnement, les obligations d’installation des dispositifs d’ombrage ne sont pas applicables si le coût des travaux de « chacun de ces dispositifs» (EnR et végétalisation) compromet la viabilité économique du propriétaire du parc[26].

Pour les EnR spécifiquement, les obligations ne seront pas applicables en cas de coût excessif des travaux engendrés par l’obligation.

Ce caractère excessif devra être prouvé par le dépassement d’un rapport fixé par arrêté entre le coût total des travaux liés au respect de ces obligations et (i) le coût total de création ou rénovation d’un parc ne mettant pas en œuvre l’obligation d’implantation d’EnR ou (ii) pour les parcs existants, la valeur vénale du parc au jour de la demande d’exonération lorsque les travaux ne sont effectués que du fait du renouvellement du contrat portant sur le parc. Comme pour les bâtiments, une distinction est faite entre les coûts supportés par le propriétaire et par le tiers-investisseur pour l’établissement du caractère excessif[27].

Il existe également une dispense spécifique à l‘obligation de végétalisation si les coûts totaux des travaux engendrés s’avèrent excessifs parce qu’ils sont renchéris par une contrainte technique[28].

Pour les parcs existants, les exceptions liées aux surcoûts « s’apprécient en prenant en compte les coûts engendrés par l’ensemble des obligations » c’est-à-dire l’implantation d’EnR, la végétalisation, mais aussi l’installation de revêtements de surface[29].

En dernier lieu, des exemptions sont prévues en cas de suppression ou de transformation du parc de stationnement. Ainsi, les parcs de stationnement ne seront soumis à aucune obligation (y compris de revêtement de surface et aménagements hydrauliques) en cas de suppression ou transformation totale ou partielle si une première autorisation a été délivrée avant le 1^er juillet 2023. En cas de transformation partielle, l’obligation s’appliquera sur la partie restante[30]. Les travaux de suppression ou de transformation devront alors être engagés pendant la période de validité de l’autorisation d’urbanisme. À défaut, un délai de deux ans s’appliquera pour satisfaire aux obligations.

Une exemption temporaire d’une durée maximale de cinq ans pourra également être accordée par le préfet du département lorsque la suppression ou la transformation totale ou partielle du parc de stationnement est programmée dans le cadre d’une action ou d’une opération d’aménagement[31].

Quant à la procédure, le maître d’ouvrage devra fournir une attestation à l’autorité compétente en matière d’urbanisme avec les pièces justificatives nécessaires. Cependant, le seul fait qu’une exception s’applique pour la production d’EnR ne signifie pas que le maître d’ouvrage sera dispensé de ses obligations au titre de la production de chaleur renouvelable (pour les bâtiments) ou de la végétalisation. S’il ne se prévaut d’aucune exception, il devra alors démontrer que son projet satisfait aux obligations dans la demande d’autorisation d’urbanisme[32]).

Le code de l’urbanisme est ainsi modifié pour tenir compte de ces nouvelles obligations dans le cadre des demandes d’autorisation d’urbanisme :

• la durée pendant laquelle les travaux peuvent être interrompus sans que l’autorisation d’urbanisme ne deviennent caduque est allongée d’un à deux ans lorsque le projet vise à satisfaire aux obligations de l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme[33];
• la demande de permis de construire devra préciser que les travaux portent sur un projet relevant du II de l’article L. 171-4 du CCH;
• les dossiers de demande de permis de construire ou d’aménager et de déclaration préalable devront être complétés par les attestations susvisées.

3. Calendrier : application dès le 1^er janvier 2024

Alors que ces obligations étaient initialement applicables à compter du 1^er juillet 2023, le décret du 18 décembre 2023 précise qu’il est applicable aux bâtiments et parcs de stationnement faisant l’objet de demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1^er janvier 2024.

Il est également applicable aux bâtiments ou parties de bâtiments, lorsque la date d’acceptation des devis ou de passation des contrats relatifs aux travaux de rénovation est postérieure au 1^er janvier 2024 aux parcs de stationnement faisant l’objet d’un contrat de concession de service public, d’une prestation de services ou d’un bail commercial portant sur la gestion de ces parcs dont la conclusion ou le renouvellement intervient à compter du 1^er janvier 2024.

Décret n° 2023-1208 du 18 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme

Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation, fixant la proportion de la toiture du bâtiment couverte par un système de végétalisation ou de production d’énergies renouvelables, et précisant les conditions économiquement acceptables liées à l’installation de ces systèmes

Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation et fixant les caractéristiques minimales que doivent respecter les systèmes de végétalisation installés en toiture

[1] Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

[2] Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation, fixant la proportion de la toiture du bâtiment couverte par un système de végétalisation ou de production d’énergies renouvelables, et précisant les conditions économiquement acceptables liées à l’installation de ces systèmes et arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation et fixant les caractéristiques minimales que doivent respecter les systèmes de végétalisation installés en toiture.

[3] les bâtiments commerciaux, industriels et artisanaux, les entrepôts et hangars non ouverts au public, les aires de stationnement couvertes et accessibles au public de plus de 500 m² ainsi que les bâtiments à usage de bureaux de plus de 1.000 m².

[4] Au moins 30% de la toiture au 1^er juillet 2023, 40 % au 1^er juillet 2026 et 50 % au 1^er juillet 2027.

[5] Loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables.

[6] nouvel article R. 171-32 du CCH

[7] Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation, fixant la proportion de la toiture du bâtiment couverte par un système de végétalisation ou de production d’énergies renouvelables, et précisant les conditions économiquement acceptables liées à l’installation de ces systèmes.

[8] nouvel article R. 111-25-1, I c. urb.

[9] nouvel article R. 111-25-7 c. urb.

[10] nouvel article R. 171-33 du CCH

[11] nouvel article R. 111-25-2 c. urb.

[12] nouvel article R. 111-25-1, II c. urb.

[13] Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation, fixant la proportion de la toiture du bâtiment couverte par un système de végétalisation ou de production d’énergies renouvelables, et précisant les conditions économiquement acceptables liées à l’installation de ces systèmes.

[14] Ibid.

[15] Nouvel article L. 171-34 du CCH

[16] Nouvel article R. 111-25-10 c. urb.

[17] Nouvel article R. 171-38 du CCH

[18] Nouvel article R. 171-38 du CCH

[19] Nouvel article R. 171-40 du CCH

[20] Nouvel article R. 171-39 du CCH

[21] Nouvel article R. 111-25-9 c. urb.

[22] Nouvel article R. 111-25-11 c. urb.

[23] Nouvel article R. 171-42 du CCH

[24] Nouvel article R. 111-25-9 c. urb.

[25] Nouvel article R. 171-36 du CCH

[26] Nouvel article R. 111-25-11 du c. urb.

[27] Nouvel article R. 111-25-14 du c. urb.

[28] Nouvel article R. 111-25-13 du c. urb.

[29] Nouvel article R. 111-25-18 du c. urb.

[30] Nouvel article R. 111-25-16 du c. urb.

[31] Nouvel article R. 111-25-17 du c. urb.

[32] Nouveaux articles R. 171-35 du CCH et R. 111-25-19 du c. urb.

[33] Nouvel article R. 424-17-1 du c. urb.