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22 février 2023

Répartition du coût d’un immeuble entre terrain et constructions : l’administration doit présenter des éléments comparables

Par un jugement en date du 17 janvier 2023, le tribunal administratif de Dijon a analysé la pertinence des comparables comptables retenus par l’administration pour contester la répartition comptable entre le terrain et les constructions opérée par un contribuable sur un immeuble précédemment acquis.

Se référant aux principes dégagés par la jurisprudence, le tribunal administratif de Dijon rappelle que l’administration, qui entend contester la ventilation opérée dans le bilan d’un contribuable, doit se fonder (i) prioritairement, sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bilan au bilan du contribuable (méthode des transactions comparables), (ii) à défaut, sur le coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan (méthode du compte à rebours) et (iii) subsidiairement, sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables (méthode de croisement de données comptables).

Au cas présent, les deux premières méthodes étant difficilement applicables pour un immeuble situé à Paris en raison de la rareté des terrains et du caractère ancien du bien, seule la méthode des données comptables pouvait être retenue.

A cet effet, le tribunal administratif de Dijon rappelle que l’administration doit se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre significatif de données, portant sur des immeubles (i) présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités d’agrandissement et (ii) dont l’entrée au bilan des entreprises a été réalisée à une date proche de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige.

Au cas particulier, le contribuable a ainsi relevé que parmi la sélection retenue par l’administration :

  • un bien était localisé dans un quartier plus prestigieux ;
  • un bien avait été évalué postérieurement à l’entrée de l’immeuble dans le patrimoine du contribuable ;
  • deux biens étaient de construction récente ;
  • trois biens ne disposaient pas du même nombre d’étages et bénéficiaient d’une surface de terrain très supérieure à l’immeuble à évaluer, de telle manière que les possibilités d’agrandissement étaient très différentes ;
  • la fourchette de prix au mètre carré des terrains résultant des évaluations retenues par l’administration allait de 866 à 55.096 euros par mètre carré.

En l’absence d’éléments contraires apportés par l’administration, le tribunal administratif de Dijon a jugé que le contribuable avait valablement opéré la ventilation comptable du bien entre terrain et constructions.

TA de Dijon, 17 janvier 2023, n° 2100821

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