Dans un arrêt du 17 décembre 2021, la Cour administrative d'appel de Bordeaux a rappelé les éléments qui peuvent être pris en compte pour requalifier une opération de lotissement prétendu occasionnelle (relevant de la simple gestion d'un patrimoine privé) en une opération assujettie à la TVA.

En l'espèce, deux contribuables avaient acquis entre 2012 et 2014 plusieurs terrains à bâtir qu'ils ont revendus en plusieurs lots au cours de la même période. Les profits dégagés par ces cessions ont été déclarés et imposés selon le régime des plus-values immobilières des particuliers et n'ont pas été soumis à TVA.

L'administration fiscale a quant à elle considéré que ces opérations d'achats-reventes de biens immobiliers relevaient d'une activité professionnelle de lotisseur imposable à la TVA et relevant des BIC.

Pour juger que l'administration fiscale était fondée à assujettir les opérations de vente des lots réalisées par les contribuables à la TVA, la Cour administrative d'appel a retenu les éléments suivants :

1. le court délai séparant l’acquisition des terrains et leur revente après lotissement (moins de 2 ans) ;
2. le nombre important d’opérations réalisées ;
3. les bénéfices substantiels retirés de ces ventes ;
4. l’intention spéculative des requérants qui résulte de plusieurs études réalisées antérieurement à l’acquisition des terrains ;
5. le coût des travaux de viabilisation de chacun des terrains acquis qui s’est élevé entre 30 % et 39% du prix de vente de chacun des lots.

Selon la Cour, la livraison par une personne physique de terrains à bâtir est soumise à la TVA lorsqu'elle procède, non de la simple gestion d'un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel et qu'elle permet ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique.

CAA de Bordeaux, 17 décembre 2021, n° 19BX03783