A la suite de son adoption par l'Assemblée nationale et de sa validation partielle par le Conseil constitutionnel [1], la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (dite loi « Huwart ») a été promulguée le 26 novembre 2025. Publiée au Journal officiel le 27 novembre 2025, elle est entrée en vigueur le 28 novembre 2025 pour l'essentiel de ses dispositions.

Ce texte vise notamment à simplifier en profondeur les procédures en matière d'urbanisme et à faciliter la production de logements. En outre, de nouveaux outils opérationnels sont mis à disposition des porteurs de projet comme des collectivités territoriales. Malgré l’objectif louable (et ambitieux) du législateur d'accélérer les opérations de construction et d’aménagement, les mesures adoptées constituent principalement des retouches ou des dérogations à des mécanismes déjà existants. Dans la pratique, il n’est donc pas certain qu’elles permettent une simplification générale et durable du droit de l’urbanisme.

Voici un exposé synthétique des principales mesures du texte concernant l'urbanisme.

1. Planification urbaine

La loi institue un document d'urbanisme unique (DUU), dans les cas où le périmètre d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de plan local d'urbanisme (PLU) recouvre exactement le périmètre d'un schéma de cohérence territorial (SCoT) [2].

En outre, les procédures d'évolution des SCoT et des PLU sont rationalisées. Ainsi, la loi prévoit une réduction des cas dans lesquels la procédure de révision s’impose [3], en faveur d’un recours plus large à la procédure de modification. Les procédures de modification simplifiée et de révision allégée sont désormais supprimées.

La loi facilite par ailleurs le recours à la participation du public par voie électronique (PPVE), en lieu et place de l'enquête publique, lors des procédures d'élaboration ou d’évolution des SCoT et des PLU.

2. Autorisations d'urbanisme

Désormais, lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’un immeuble existant, l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions.

La loi institue également une cristallisation des règles d'urbanisme pour favoriser le développement des projets. Ainsi, une demande de permis – de construire ou d'aménager – modificatif ne peut, pendant une période de 3 ans à compter de la délivrance du permis initial, ni être refusée ni être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme postérieures à l'autorisation initiale, sauf si celles-ci concernent la sécurité ou la salubrité publiques [4].

La loi admet par ailleurs qu'un permis d’aménager (PA) concernant un lotissement porte sur des unités foncières non contigües (PA « multi-sites »), à condition que la demande soit déposée par un demandeur unique, que le projet constitue un ensemble unique et cohérent, et qu'il garantisse l'unité architecturale et paysagère des sites concernés.

3. Contentieux de l'urbanisme

La loi introduit plusieurs évolutions importantes relatives au contentieux des autorisations et des documents d'urbanisme :

• S'agissant des recours gracieux et contentieux contre les autorisations d'urbanisme : les recours gracieux dirigés contre les décisions intervenues à compter du 28 novembre 2025 sont enfermés dans un délai d'un mois (et non plus deux mois) – à compter de leur affichage sur le terrain – et n'ont plus pour effet de proroger le délai de recours contentieux (ce qui réduit considérablement l’intérêt, pour les tiers, de former un recours gracieux).
• S'agissant des recours contentieux contre les refus d'autorisation d'urbanisme : la loi encadre les demandes de substitution de motifs. Ainsi, l'auteur du refus ne peut plus invoquer de nouveaux motifs de refus après l'expiration d'un délai de deux mois à compter de l'enregistrement du recours (intervenu après la publication de la loi). De plus, lorsque ce recours est assorti d'un référé-suspension (introduit à compter de la publication de la loi), la condition d'urgence est présumée.
• S'agissant des recours contentieux contre les documents d'urbanisme : l'ancien article 600-1 du code de l'urbanisme est supprimé, de telle sorte qu'il n'est plus possible de contester un tel document – par voie d'exception – sur le fondement de vices de forme ou de procédure.

En matière de police de l'urbanisme, l'arsenal des sanctions est renforcé. Le maire peut ainsi, lorsqu'un procès-verbal de constat d'infraction a été dressé, ordonner le paiement d'une amende d'un montant maximal de 30.000 euros. De même, le montant maximal de l'astreinte journalière applicable est augmenté de 500 à 1.000 euros, pour un plafond relevé de 25.000 à 100.000 euros.

Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement

[1] Décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025. Saisi par 60 députés, le Conseil constitutionnel devait examiner la conformité à la Constitution de quatre dispositions : l’article 26 I 4°, l’article 23, l’article 26 I 3° et l’article 26 I 7°. Il a jugé ces dispositions conformes à la Constitution, sauf l’article 26, I, 4° et II (subordonnant la recevabilité du recours contre une décision d'approbation ou d'évolution du document d'urbanisme à la condition de prendre part à la participation du public organisée préalablement). Le Conseil constitutionnel juge également contraires à la Constitution d'autres dispositions en tant que « cavaliers législatifs » (introduits en cours de débat parlementaire alors qu'ils ne présentaient pas de lien, même indirect, avec la proposition de loi initiale). Ainsi, par exemple, la disposition permettant aux conseils municipaux et organes délibérants des EPCI compétents en matière de PLU de soumettre à déclaration préalable (DP) les changements de sous-destination est censurée.

[2] Un décret en Conseil d'État devra préciser les modalités d'application de ce nouveau dispositif.

[3] Le PLU est révisé lorsque l'EPCI ou la commune décide de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables (PADD), excepté dans certains cas particuliers.

[4] Cette nouvelle cristallisation des règles d'urbanisme pourrait soulever quelques difficultés d'application dans le temps, en l’absence de précisions apportées sur ce point au sein de la décision du Conseil constitutionnel et du texte entré en vigueur.