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7 février 2024

Une demande de permis de construire valant division doit comporter un projet de statuts d’ASL

Par un arrêt du 26 janvier 2024, la cour administrative d’appel de Nantes a jugé qu’une simple attestation par laquelle le demandeur d’un permis de construire valant division (PCVD) s’engage à constituer une association syndicale libre (ASL) était insuffisante. 

En effet, l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un projet porte « sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet », et implique la création de voies ou espaces communs dont la propriété ne sera pas dévolue aux acquéreurs ni transférée dans le domaine de la commune, le dossier présenté à l’appui de la demande doit comporter le « projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs ».

Sans doute par mimétisme avec les opérations de lotissement pour lesquelles il est demandé, aux termes de l’article R. 442-7 du Code de l’urbanisme, de compléter la demande de permis d’aménager par « l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots », le pétitionnaire a dû considérer en l’espèce qu’une attestation dans laquelle il exprimait un tel engagement était suffisante.

Mais la cour administrative d’appel de Nantes a semble-t-il voulu retenir une application littérale de l’article R. 431-24 précité du Code de l’urbanisme en considérant qu’un « projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs » devait s’entendre par la production, au stade de la demande de permis, d’un projet de statuts d’ASL.

Au-delà de la différence de traitement entre le lotissement et le PCVD qui n’apparaît pas justifiée, cette solution pose plusieurs interrogations. D’abord, elle s’inscrit en porte-à-faux par rapport à l’un des grands principes de la réforme de 2007 par laquelle il devait être mis fin à la pratique d’exiger du pétitionnaire la production de pièces relevant du droit privé. Elle présente ensuite une difficulté pratique puisque la rédaction de statuts d’ASL à un stade avancé d’un projet, mais encore susceptible de modifications, est un exercice particulièrement périlleux.

CAA de Nantes, 26 janvier 2024 n° 22NT02001

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