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11 avril 2022

Validité du congé même lorsque le preneur se maintient dans les lieux postérieurement

Aux termes d’un arrêt rendu le 26 janvier 2022, la Cour de cassation rappelle le principe selon lequel le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail et que le maintien dans les lieux du locataire au-delà de la date d’effet du congé qu’il a délivré ne peut s’analyser en une renonciation au bénéfice de ce congé que si les circonstances établissent de façon non équivoque sa volonté de renoncer qui ne se présume pas.

Dans cette affaire, le locataire :

– a donné congé au bailleur à l’expiration d’une période triennale en informant que ce congé était «une mesure de précaution totalement formelle », puis

– s’est maintenu dans les locaux plusieurs mois après la date de prise d’effet du congé tout en continuant de payer un loyer.

Ne parvenant pas à trouver un accord avec le bailleur sur les termes et conditions d’un nouveau bail, le locataire a assigné le bailleur pour faire constater que le bail a pris fin à la date d’effet du congé et que le dépôt de garantie doit lui être restitué.

En défense, le bailleur a argué du fait que le congé délivré par le locataire était privé d’effet dans la mesure où le locataire avait renoncé tacitement au bénéfice du congé qu’il avait fait délivrer, en se maintenant dans les lieux et en indiquant au bailleur que ledit congé est une «une mesure de précaution totalement formelle ».

La Cour de cassation a, en premier lieu, repris le principe énoncé par la Cour d’appel selon lequel « le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail et que le maintien dans les lieux du locataire au-delà de la date d’effet du congé qu’il a délivré ne peut s’analyser en une renonciation au bénéfice de ce congé que si les circonstances établissent de façon non équivoque sa volonté de renoncer qui ne se présume pas. »

La Cour de cassation s’est ensuite livrée à une appréciation in concreto des circonstances de l’espèce en considérant que :

– « le courriel de la locataire, indiquant que le congé était une mesure de précaution totalement formelle, ne visait qu’à maintenir un climat propice à la négociation sans impliquer de volonté de renoncer au bénéfice du congé en cas d’échec« 

– « son maintien dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé était lié à cette possibilité de parvenir à la conclusion d’un nouveau contrat à des conditions plus avantageuses » ; et,

– « l’usage habituel du terme «loyer» dans les correspondances des parties pour désigner les sommes dues en contrepartie du maintien dans les lieux ne traduisait pas une volonté non équivoque de poursuivre le bail, alors qu’au contraire leurs échanges révélaient un désaccord sur la poursuite du bail aux conditions antérieures. »

La Cour de cassation a jugé que le locataire n’avait pas renoncé au bénéfice de son congé en considérant que les circonstances susvisées ne traduisaient pas de façon non-équivoque la volonté du locataire de renoncer au bénéfice du congé.

 

Cass. , 3e civ. , 26 janvier 2022, n° 21-10.828

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