Par un arrêt du 10 juillet 2025, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que les obligations de délivrance et de jouissance paisible incombant au bailleur présentent un caractère continu, de telle sorte qu’elles s’imposent à lui pendant toute la durée du bail. Dès lors, le délai de prescription ne peut commencer à courir qu’a compter de la cessation du manquement, de sorte que l’action en résiliation du bail demeure recevable tant que le trouble persiste.

En l’espèce, deux sociétés ont donné à bail commercial à une troisième, un terrain, des hangars et des bureaux à usage d’exploitation forestière, négoce de bois d’œuvre et scierie. Plusieurs années après l’entrée en jouissance du preneur, l’un des bailleurs a réalisé des travaux qui ont eu pour effet de réduire la surface louée et de restreindre l’accès aux locaux. Considérant que ces atteintes caractérisaient une inexécution grave des obligations contractuelles dudit bailleur, le preneur l’a assigné pour obtenir la résiliation du bail ainsi que la réparation du préjudice subi.

La cour d’appel de Colmar a jugé l’action en résiliation du bail partiellement prescrite, estimant qu’en application de l’article 2224 du Code civil, la prescription (quinquennale) de l’action en résiliation fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible commençait à courir à compter de la date à laquelle le preneur avait eu connaissance des faits (i.e. la connaissance de la réduction de la surface louée et de la difficulté à accéder aux locaux).

Le preneur s’est alors pourvu en cassation, en soutenant notamment que les obligations en cause étaient continues, de sorte que la prescription ne pouvait commencer à courir tant que le trouble persistait.

La Cour de cassation a, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, fait droit à l’argumentation du preneur et jugé que les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible « sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer l'action en résiliation du bail ».

En conséquence, la Cour de cassation a reproché aux juges d’appel d’avoir retenu à tort que : « le délai de prescription de l'action en résiliation fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible court à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée et de la difficulté à accéder au hangar loué ».

La Haute juridiction a cassé partiellement l’arrêt d’appel litigieux, en ce qu’il avait déclaré irrecevable comme prescrite l’action en résiliation du bail aux torts du bailleur, dès lors qu’une telle action était fondée sur ses obligations continues de délivrance et de jouissance paisible.

Cass. , 3ème Civ. , 10 juillet 2025, n°23-20.491