Le projet de loi de finances pour 2026 (le « PLF ») a été publié le 14 octobre 2025. Il comprend plusieurs mesures fiscales qui pourraient avoir une incidence pour les acteurs et investisseurs du secteur immobilier.

Tour d’horizon des principales dispositions fiscales à retenir.

Article 2 : Prorogation de la contribution différentielle sur les hauts revenus

Instaurée en 2025, la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) serait reconduite pour 2026.

Pour rappel, cette contribution vise à assurer un taux d’imposition minimal de 20 % pour les contribuables les plus aisés : elle s’applique aux foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € pour un célibataire ou 500 000 € pour un couple soumis à imposition commune, dès lors que leur taux moyen d’imposition est inférieur à ce seuil.

Le texte introduit également un acompte obligatoire de 95 % à verser entre le 1^er et le 15 décembre 2026, assorti d’une pénalité de 20 % en cas de retard ou d’erreur significative.

Article 3 : Instauration d'une taxe sur le patrimoine financier des holdings patrimoniales

Le PLF propose de créer une taxe annuelle de 2 % sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle, détenus par certaines sociétés holdings patrimoniales, dans le but de taxer le patrimoine financier thésaurisé dans des structures dépourvues d’activité économique.

Seraient concernées :

• les sociétés ayant leur siège en France et soumises à l’IS ; et
• les sociétés ayant leur siège à l’étranger lorsqu’elles sont soit assujetties à un impôt équivalent à l’IS, soit constituées sous forme de société de capitaux, et détenues par au moins un résident fiscal français.

Pour entrer dans le champ d’application de la taxe, les sociétés devraient, à la clôture de l’exercice :

• détenir plus de 5 millions d’euros d’actifs ;
• être détenue par une ou plusieurs personnes physiques, directement ou via le cercle familial (conjoint, ascendants, descendants, frères et sœurs) qui ont au moins 33,33 % des droits de vote ou des droits financiers, ou qui exercent le contrôle de fait ;
• tirer plus de 50 % de leurs revenus de produits passifs (dividendes, intérêts, redevances, loyers, droits d’auteur, etc.), à l’exclusion des opérations de cash pooling.

Seraient expressément exclues : les SICAV, sociétés de capital-risque, SIIC, et organismes étrangers assimilés.

La taxe serait calculée sur la valeur vénale des actifs détenus à la clôture de l’exercice non affectés à l'activité opérationnelle de la société ou d'une société liée. Cela concernerait notamment les biens meubles, les immeubles (après déduction des dettes contractées pour leur acquisition sous certaines conditions), les disponibilités, etc.

La taxe serait liquidée et payée :

• pour les sociétés françaises : en même temps que l’IS, au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2025 ;
• pour les sociétés étrangères contrôlées par des résidents fiscaux français : par les personnes physiques concernées, via leur déclaration annuelle de revenus.

Les actifs soumis à cette nouvelle taxe seraient exonérés d’IFI afin d’éviter une double imposition.

Article 4 : Prorogation de la contribution exceptionnelle sur les bénéfices des grandes entreprises

La contribution exceptionnelle sur les bénéfices des grandes entreprises, instaurée par la loi de finances pour 2025, serait maintenue pour 2026, mais avec un taux réduit de moitié :

• 10,3 % pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est compris entre 1 et 3 milliards d’euros (soit un taux effectif d'IS de 28,4 %) ;
• 20,6 % pour celles dont le chiffre d’affaires dépasse 3 milliards d’euros (soit un taux effectif d'IS de 30,98 %).

Pour plus de précisions, nous vous renvoyons à notre article sur la loi de finances pour 2025.

Article 8 : Modernisation de la réduction d’impôt sur le revenu « Madelin »

L’article 8 du PLF propose d'aménager le dispositif de réduction d’impôt sur le revenu pour souscription au capital de PME afin :

• de supprimer l'avantage lié aux souscriptions de parts de FCPI sauf lorsqu'il s'agit de FCPI investissant dans des jeunes entreprises innovantes (JEI) ;
• d’augmenter le plafond de versements ouvrant droit à la réduction d’impôt, celui-ci passant de 15 millions d’euros à 16,5 millions d’euros.

Article 11 : Anticipation de la suppression progressive de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)

Le PLF prévoit d’accélérer la suppression de la CVAE.

Les taux seraient réduits progressivement à 0,19 % en 2026 et 0,09 % en 2027, avant une disparition totale en 2028, soit deux ans plus tôt que ce qui était prévu par la loi de finances pour 2025.

Article 12 : Renforcement des dispositifs fiscaux de soutien à la géographie prioritaire de la politique de la ville

Un nouveau régime zoné serait créé en faveur de la création ou reprise d’une activité commerciale, artisanale ou d’exercice d’une profession de santé dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) entre 2026 et 2030. Les avantages consisteraient en :

• une exonération d'impôt sur les bénéfices (exonération totale pendant cinq ans, puis dégressive sur trois ans) ; et
• une prolongation jusqu’au 31 décembre 2030 des mesures de faveur en matière d'impôts locaux qui arrivent à échéance fin 2025 (exonération de CFE et de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les créations ou reprises d’entreprises implantées dans les QPV).

Article 25 : Ajustement du régime de la franchise en base de TVA

La réforme contestée de la franchise en base de TVA prévue par la loi de finances pour 2025 serait modifiée.

Ainsi, à compter du 1^er janvier 2026, le seuil de la franchise serait fixé à 37?500?€, sauf pour les travaux immobiliers pour lesquels le seuil serait fixé à 25?000?€.

Le PLF permettrait également de sécuriser la situation des entreprises pour la période allant du 1^er mars au 31 décembre 2025, en consacrant dans la loi la possibilité pour les entreprises de continuer à appliquer, pour l’ensemble de l’année 2025, les seuils en vigueur au 1^er janvier 2025.

Article 27 : Ajustement de la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels et d’habitation

L’article 27 procède à plusieurs ajustements techniques et calendaires dans le cadre de la révision des valeurs locatives cadastrales, qui servent de base au calcul des impôts locaux (taxe foncière, CFE, CVAE).

Projet de loi de finances pour 2026, n° 1906, déposé le mardi 14 octobre 2025