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12 décembre 2023

Achat d’immeuble à une personne publique contre remise de locaux : un montage éprouvé et validé par la Cour de cassation

La cession foncière avec charges permet aux personnes publiques de céder un terrain ou un immeuble bâti en vue de sa valorisation, en imposant à l’acquéreur de réaliser et de leur remettre un ouvrage déterminé. Sous certaines conditions, ce contrat peut être conclu sans publicité ni mise en concurrence. C’est ce que confirme la Cour de cassation en validant la vente de gré à gré d’un foncier public dont le prix de vente est payé à hauteur de 27 % par la remise d’un local et de places de stationnement.

Dans cette affaire, une commune souhaitait valoriser son patrimoine par la réalisation d’un programme immobilier dont l’acquéreur déterminerait lui-même les caractéristiques, sous réserve d’intégrer environ 190 logements dont 40% de logements sociaux.

Une promesse synallagmatique de vente (PSV) a été conclue entre la commune et un groupement de promoteurs.

Cette promesse imposait à l’acquéreur de réaliser le projet conçu par lui et présenté à la commune, à savoir 250 logements (soit plus que les 190 initialement exigés) et 16 350 m² SDP. En outre, elle prévoyait qu’une partie du prix de vente serait payée sous forme de remise à la commune d’un local non aménagé (coque blanche) de 650 m² et de 17 places de stationnement.

Le nouveau maire de la commune a estimé que ce contrat aurait dû être soumis aux règles de la commande publique et que le groupement acquéreur avait été irrégulièrement désigné. Il a donc renoncé à la cession. Le groupement a alors assigné la commune en réalisation forcée de la vente.

Dans le cadre de ce litige, la Cour de cassation rappelle d’abord que la qualification de marché public de travaux suppose que lesdits travaux soient réalisés dans l’intérêt économique direct du pouvoir adjudicateur (CJUE 25 mars 2010, C-451/08, point 54).

Or, en imposant aux potentiels acquéreurs la réalisation d’un programme d’environ 190 logements avec 40 % de logements sociaux (conformément aux exigences du PLU), tout en laissant aux candidats acquéreurs la liberté de concevoir et de réaliser le programme immobilier de leur choix, la commune n’a pas exercé d’influence déterminante sur ce programme. Cela ressort d’ailleurs des clauses de la PSV qui porte sur la réalisation de 250 logements alors que la commune en imposait environ 190.

Les travaux projetés ne seront pas exécutés dans l’intérêt économique direct de la commune, et la PSV n’avait pas pour objet la réalisation d’une opération d’aménagement public.

La Cour de cassation souligne ensuite que la PSV présente un caractère mixte : le premier volet du contrat est relatif à la cession du foncier, le second volet impose la réalisation du programme présenté par le groupement retenu et la remise à la commune d’un local et de places de stationnement au titre de paiement d’une partie du prix.

Si ces deux volets sont indissociables, d’une part, la réalisation du programme ne répond pas à une commande publique ; d’autre part, la remise des locaux ne concerne que 27 % du prix de vente.

Dès lors, comme l’a jugé la Cour d’appel – approuvée par la Cour de cassation – cette dation en paiement n’était « pas dominante » et ne présentait « pas un caractère principal dans l’opération », écartant ainsi la qualification d’opération soumise aux règles de la commande publique (CA Aix-en-Provence 10 mai 2022, n° 21/11857).

En conséquence, la Cour de cassation fait droit à la demande du groupement : elle écarte l’application des règles de la commande publique et juge la vente parfaite.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 octobre 2023, n°22-19.444

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