Une SCI est considérée comme étant un marchand de biens et est soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés lorsque ses opérations immobilières procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

Dans un arrêt du 28 août 2025, la Cour administrative d'appel de Douai a jugé que ces conditions étaient réunies pour une SCI ayant réalisé les opérations immobilières suivantes :

• en 2010, elle avait acquis un immeuble avant de le diviser en six lots et en revendre une partie en 2012 ;
• en 2011, elle avait acquis un autre immeuble, qu’elle avait également divisé en plusieurs lots cédés en 2012 et en 2017 (la SCI était toutefois restée propriétaire d’un lot dans lequel logeait son gérant) ;
• en 2012, la SCI avait revendu une maison qu’elle avait acquise en 2009.

La Cour administrative d'appel a considéré que :

• l'intention spéculative était démontrée par la rénovation des biens, les opérations de division foncière, l'absence de mise en location de trois des cinq biens cédés et la brièveté du délai entre l'acquisition et la revente des biens ; et
• le caractère habituel était établi par la cession des immeubles acquis entre 2009 et 2011 par le biais de cinq opérations réalisées sur une courte période (allant de quatre mois à cinq ans).

La Cour confirme donc l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés ainsi que l'application d’une majoration de 80% pour activité occulte.

CAA de Douai, 28 août 2025, n°24DA01320