Par un arrêt du 12 décembre 2024, la Cour de cassation a jugé qu’un crédit-bailleur était solidairement tenu au remboursement du dépôt de garantie versé par le preneur à bail commercial en l’absence de levée d’option par le crédit-preneur, si le bail ne prévoit pas de motif d’exclusion de son engagement.
En l’espèce pour financer l’acquisition d’un ensemble immobilier, une société civile immobilière (la « SCI ») a conclu un contrat de crédit-bail immobilier accordant à la SCI la faculté de lever l’option à l’issue d’un délai.
Le même jour, la SCI a donné à bail commercial à un tiers (le « Locataire ») des locaux compris dans l’ensemble immobilier précité.
Le crédit-bailleur est intervenu à cet acte et a souscrit, dans ce cadre, un engagement de reprendre à sa charge les obligations du bail commercial dans l’hypothèse où la SCI ne lèverait pas l’option.
Le Locataire, sur demande préalable de la SCI, a ensuite remis au crédit-bailleur le dépôt de garantie dont il était redevable au titre du bail commercial.
Après avoir donné congé à la SCI au terme du Bail, le Locataire lui a restitué les locaux loués.
La SCI, tant à la date d’effet du congé que postérieurement n’a pas levé l’option d’acquérir l’ensemble immobilier auprès du crédit-bailleur.
En l’absence de restitution de son dépôt de garantie par le crédit-bailleur puis la SCI, le Locataire a assigné ces derniers afin notamment de les voir condamner conjointement et solidairement à lui rembourser le dépôt de garantie.
Par un jugement en date du 9 mars 2020, le Tribunal judiciaire de Beauvais a condamné la SCI à rembourser au Locataire le dépôt de garantie et débouter celui-ci de sa demande de remboursement à l’encontre du crédit-bailleur.
Par une arrêt en date du 23 mars 2023, la Cour d’appel a confirmé ce jugement et retenu que l’engagement souscrit par le crédit-bailleur – dans l’hypothèse où la SCI perdrait sa qualité de bailleresse en ne levant pas l’option – ne trouvait pas à s’appliquer en cas de congé délivré par le preneur.
Le crédit-preneur s’est pourvu en cassation.
La Cour de cassation a alors cassé l’arrêt susvisé sur le fondement des dispositions de l’ancien article 1134 du Code civil (devenu 1103), lesquelles prévoient que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».
La Cour de cassation a en effet considéré que « le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l’option par le crédit-preneur, à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire ».