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6 juin 2023

Bail commercial : jusqu’à quand le bailleur peut-il se prévaloir du défaut d’immatriculation du preneur ?

Par un arrêt en date du 20 avril 2023, la Cour de cassation rappelle que le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du preneur d’un bail commercial (qui conditionne son droit au renouvellement) s’apprécie à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement. Elle confirme en outre qu’il peut être invoqué par le bailleur pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction et ce, même s’il en était déjà informé à la date de délivrance du congé.

En l’espèce :

  • un bail commercial a été conclu le 19 mai 1987,
  • le bailleur a délivré au preneur, le 28 décembre 2012, un congé avec offre de renouvellement avec effet au 31 juillet 2013 moyennant un nouveau loyer, qui n’est pas accepté par le preneur,
  • le bailleur a ensuite notifié au preneur, le 2 décembre 2014, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé,
  • le bailleur a notifié au preneur, le 13 octobre 2015, une dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés,
  • le 14 janvier 2016, le bailleur a assigné le preneur en dénégation de son droit au renouvellement, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 18 janvier 2022, a déclaré l’action en dénégation du bailleur prescrite pour avoir été formée plus de deux ans après la date à laquelle le bailleur a acquis les locaux. Le bailleur s’est pourvu en cassation, faisant grief à l’arrêt de déclarer son action irrecevable concernant la dénégation du droit au renouvellement.

La Cour de cassation a cassé et annulé la décision de la Cour d’appel, au visa des articles L.145-1 et L.145-60 du Code de commerce, considérant que « le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, qui conditionne le droit du preneur au renouvellement du bail, peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction ».

Cette décision confirme une position déjà retenue par la Cour de cassation en la matière, qui avait jugé que le bailleur pouvait invoquer le défaut d’immatriculation pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer de renouvellement, même s’il en était informé à la date du congé avec offre de renouvellement, la renonciation du bailleur à se prévaloir de l’absence de droit au statut ne pouvant résulter de sa seule connaissance du défaut d’immatriculation (Cour de cassation, 19 novembre 2015, n°14-22.000).

Le preneur à bail commercial qui n’est pas régulièrement immatriculé à la date de la délivrance du congé peut donc se voir privé de tout droit au renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction pour ce motif, y compris s’il est invoqué par le bailleur postérieurement à la délivrance du congé.

Cass. , 3e Civ. , 20 avril 2023, n° 22-12.937

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