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3 juin 2021

Covid-19 et loyers : ajustement des mesures de neutralisation des sanctions

La loi n°2021-689 du 31 mai 2021 (publiée au JO du 1er juin 2021) vise à organiser la « gestion de la sortie de crise sanitaire ».

Son article 10 modifie notamment la rédaction de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 qui prévoit, pour certains preneurs exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative et répondant à des critères d’éligibilité fixés par un décret d’application du 30 décembre 2020, une neutralisation des sanctions contractuelles et des recours judiciaires dont disposent en principe les bailleurs pour recouvrir les loyers et les charges locatives impayés pendant la période au cours de laquelle l’activité économique est affectée (les « Mesures de Neutralisation »).

Ces modifications portent principalement sur les deux points suivants :

Extension du champ d’application des Mesures de Neutralisation

Il résulte notamment de ces modifications que les Mesures de Neutralisation sont étendues aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application du 2° du I de l’article 1er de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021, c’est-à-dire en application des dispositions selon lesquelles le Premier ministre peut, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, prendre, à compter du 2 juin 2021 jusqu’au 30 septembre 2021, des mesures visant notamment à « réglementer l’ouverture au public, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou de plusieurs catégories d’établissements recevant du public ».

En cas de nouvelles mesures de polices administratives prises en application des dispositions susvisées, les preneurs éligibles pourront bénéficier des Mesures de Neutralisation « jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police administrative ».

Mesures conservatoires à nouveau possibles pour les bailleurs mais avec l’autorisation préalable du juge

Avant l’introduction de cette nouvelle loi, les bailleurs ne pouvait notamment prendre efficacement aucune mesure conservatoire (saisie conservatoire ou hypothèque ou nantissement judiciaire) pendant la période d’application des Mesures de Neutralisation (soit « jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police administrative »).

Depuis le 2 juin 2021, les bailleurs peuvent prendre des mesures conservatoires, à la condition d’obtenir préalablement l’autorisation du juge «par dérogation à l’article L511-2 du Code des procédures civiles d’exécution». Pour mémoire, cet article dispose notamment qu’une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire en cas de défaut de paiement d’un loyer dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles. En pratique, il faudra donc présenter une requête aux fins d’obtenir l’autorisation préalable du juge de procéder à une telle mesure conservatoire.

 

LOI n° 2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire

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